Comment puis-je vendre un bien en indivision sans l'accord de tous les indivisaires ?

Vendre son bien en indivision sans accord à l’amiable Représenter les «⅔» des droits indivis Depuis la loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l’accord de tous les indivisaires, est possible. Il suffit que les indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier représentent au moins 2/3 des droits indivis, soit la majorité. Formuler la volonté de vente auprès d’un notaire Dans le cas, où les indivisaires souhaitant vendre représentent les ⅔ des droits indivis, ils devront signaler leur intention auprès d’un notaire Le recours à la voie juridique Si les autres indivisaires ne sont pas d’accord : le notaire constatera alors le refus par un « procès-verbal de difficulté ». La procédure à suivre pour les indivisaires vendeurs est alors de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) avec procès-verbal à l’appui de façon à autoriser la vente. Toutefois, il faut bien observer que le juge ne peut ordonner une décision de vente forcée que si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

Pour vendre un bien en indivision sans l'accord de tous les indivisaires, il est possible de passer outre l’opposition des indivisaires minoritaires pour forcer la vente. La loi permet qu'un bien indivis puisse être vendu sans l’unanimité si les indivisaires souhaitant vendre représentent au minimum deux tiers des droits indivis sur le bien. La procédure à respecter est alors la suivante : le ou les indivisaires souhaitant vendre s’adressent à un notaire, qui va réaliser une notification par huissier aux autres indivisaires ; les autres indivisaires font connaître leur accord ou leur refus de vendre dans un délai de trois mois après notification ; en cas de refus, le notaire procède à la rédaction d’un « procès-verbal de difficulté » ; les indivisaires souhaitant vendre peuvent alors saisir le tribunal judiciaire, qui peut autoriser la vente ; la vente du bien immobilier est réalisée aux enchères, et le produit de la vente est réparti entre chaque indivisaire au prorata de son ancienne quote-part. À défaut de convaincre les autres propriétaires de vendre le bien immobilier dans son intégralité, un indivisaire a tout à fait le droit de vendre sa quote-part et de sorter de l’indivision. L’article 815 du Code civil énonce le principe général que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Il doit toutefois annoncer son intention aux autres indivisaires par courrier recommandé avec accusé de réception. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’ils ont priorité pour racheter la part mise en vente s’ils le souhaitent. Ils disposent d’un délai d’un mois à compter de la notification du courrier recommandé pour faire valoir ce droit. À l’expiration de ce délai, et sans intention d’achat manifestée par au moins l’un des autres propriétaires indivis, le vendeur peut librement proposer sa quote-part de propriété à un tiers. Les articles 815-5 et 815-6 du Code civil précisent que l’un des indivisaires peut être autorisé par le juge à prendre seul certains actes dans l’intérêt commun de l’indivision, si ce dernier est en péril. La vente d’un bien immobilier en division requiert en principe l’unanimité des propriétaires indivisaires. À défaut, les indivisaires représentant la majorité des deux tiers des droits de propriété peuvent forcer la vente en justice. Un propriétaire souhaitant sortir de l’indivision est également libre de revendre sa quote-part.