Comment effacer une dette locative ?

Un locataire peut être amené à rencontrer des difficultés de paiement, entraînant des impayés de loyers. Afin de régler la situation, les deux parties tentent en général de trouver un accord amiable, en instaurant par exemple un plan d’apurement. Le plan d’apurement est une solution intéressante que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. Il permet au premier d’obtenir un délai, parfois indispensable, pour régulariser sa situation et rembourser sa dette. Dans ce cas, le propriétaire n’aura d’autre solution que de mettre en demeure le locataire, le sommant ainsi de régler sa dette locative. Il leur faudra fixer des échéances de paiement réalistes en prenant en compte les ressources du locataire. Différents accords sont possibles : le locataire s’engage à rembourser l’intégralité de la dette selon l’échéancier ; le bailleur accepte de renoncer à une partie de la somme due et perçoit le reste de la dette de manière échelonnée en même temps que les prochains loyers ; le bailleur renonce au remboursement des loyers impayés. Le locataire a la possibilité de déposer un dossier devant la commission de surendettement des particuliers.

L’effacement de la dette locative du locataire défaillant n’équivaut pas à son paiement, de sorte que le bailleur peut solliciter du juge la résiliation du bail litigieux. En principe lorsqu’un locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, les créances antérieures au jugement d’ouverture sont effacées, de sorte que le bailleur n’est plus fondé à solliciter le paiement des dettes locatives concernées. Or, la Cour de cassation est venue rappeler que l’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer. Dès lors, le bailleur n’est pas privé de son droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail en cours, malgré l’ouverture de la procédure de surendettement au profit du locataire défaillant. Toutefois, cela reste de l’appréciation souveraine du juge, qui recherchera alors si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail compte tenu de la bonne ou mauvaise volonté du locataire. Aux termes de la législation en vigueur, les procédures de résiliation et d’expulsion peuvent être suspendues tant que le locataire s’acquitte du paiement des loyers et apure sa dette locative.

Pour effacer une dette locative, le locataire doit déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement. La commission recherchera la solution la plus adaptée en fonction de la capacité de remboursement du débiteur et établira le plan d’apurement, en accordant la priorité aux dettes afférentes au logement. Si la situation financière du locataire est « irrémédiablement compromise », un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pourra être décidé, permettant d’effacer l’intégralité de la dette locative. Le locataire devra signaler toute amélioration de sa situation financière, à tout moment de la procédure, afin de permettre un nouvel aménagement des mesures en cours. Le juge des baux accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement. Le locataire règlera donc sa dette locative auprès de la commune, conformément au plan établi, sur une durée maximale de 7 ans. En cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus pendant deux ans à compter de la décision imposant l’effacement. Le locataire ne pourra pas être expulsé pendant ce délai et la commune ne pourra pas obtenir le paiement de la dette locative ainsi effacée. La commission de surendettement peut également saisir le tribunal judiciaire pour que le juge suspende provisoirement les mesures d’expulsion. La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées par la commune.

La commission de surendettement peut imposer un effacement total des dettes. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a facilité l’articulation entre la procédure d’expulsion et la procédure de surendettement. En cas d’effacement de dettes par la commission de surendettement, et si le loyer et les charges courants sont bien payés pendant 2 ans, le bail est maintenu. Si ma dette de loyer est effacée par la commission de surendettement, le propriétaire peut-il activer le garant ? Dans ce cas, la dette est effacée pour le locataire mais le propriétaire est en droit de demander le remboursement des sommes impayées au garant, car l’effacement est personnel. La commission de surendettement peut aussi considérer que la situation du débiteur est « irrémédiablement compromise », c’est-à-dire qu’il est en impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de rééchelonnement. Dans ce cas, la commission de surendettement peut imposer un effacement total des dettes. La recevabilité du dossier de surendettement apporte une protection vis-à-vis de l’expulsion, à condition qu’à compter de cette recevabilité, vous repreniez le paiement du loyer courant et des charges.

Des échanges entre le bailleur et le locataire peuvent aboutir à l’établissement d’un plan d’apurement. Cet accord amiable, écrit, prévoit l’étalement du remboursement de la dette locative sur quelques mois. Il faut lui expliquer la situation et chercher avec lui des solutions avant que la dette ne s’aggrave. En cas de contestation de la dette ou d’un litige avec le propriétaire bailleur, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection dans les délais les plus brefs pour faire trancher le litige. Il est important de contacter rapidement le propriétaire bailleur. Attention : la contestation d’une dette ou un désaccord avec votre propriétaire bailleur ne vous dispense pas du paiement de votre loyer