Quelles sont les conditions pour faire un viager ?

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente périodique. Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère. Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire. Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee. Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants : Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier. Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur. En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.

Il faut distinguer deux types de vente en viager : le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur. La vente en viager repose sur le principe d’aléa. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent. Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments : la valeur foncière du bien, l’âge et l'espérance de vie du vendeur, le versement ou non d’un bouquet et son montant, le statut libre ou occupé du bien vendu en viager. Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre ou d'acquérir un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire. Le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet. La répartition des frais d'entretien du logement et des taxes entre le vendeur et l’acheteur est en principe définie dans l'acte de vente. Dans le cas d’un viager occupé, si aucune précision n’est faite, c’est au vendeur, lorsqu’il conserve l’usufruit, d’assumer l’entretien courant du logement, les factures d’énergie ou encore la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur. Dans le cas d’un viager libre, le vendeur s’affranchit de toutes les charges et l’acheteur assume l’ensemble des frais (taxes, entretien courant, réparations, etc.).

Les points importants à respecter lors d’une vente en viager sont les suivants : Faire évaluer votre logement ; Décider du type de viager : il peut s’agir d’un viager occupé ou d’un viager libre ; Négocier le bouquet et la rente, de préférence avec l’aide d’un professionnel ou d’un notaire. Le montant de la rente dépend du type de viager, de la valeur du bien et de votre espérance de vie au moment de la vente. Éventuellement, prendre une assurance en prévision du possible non-paiement de la rente. Obtenir l’accord des autres enfants, si vous en avez, si vous vendez votre logement en viager à l’un de vos enfants. Veiller à ce que le bouquet et la rente correspondent aux prix du marché. Le prix total doit être du même ordre de grandeur que ce que vous auriez pu obtenir en vendant à un inconnu. Le prix devra être conforme à ceux du marché, dans le cas d’une vente en viager à d’autres membres de la famille. Si vous vendez en viager à vos parents, à vos héritiers ou à leurs descendants, il faut éviter de conserver l’usufruit du logement.