Quelles sont les conditions pour faire un viager ?

Il faut distinguer deux types de vente en viager : le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur. La vente en viager repose sur le principe d’aléa. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent. Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments : la valeur foncière du bien, l’âge et l'espérance de vie du vendeur, le versement ou non d’un bouquet et son montant, le statut libre ou occupé du bien vendu en viager. Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre ou d'acquérir un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire. Le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet. La répartition des frais d'entretien du logement et des taxes entre le vendeur et l’acheteur est en principe définie dans l'acte de vente. Dans le cas d’un viager occupé, si aucune précision n’est faite, c’est au vendeur, lorsqu’il conserve l’usufruit, d’assumer l’entretien courant du logement, les factures d’énergie ou encore la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur. Dans le cas d’un viager libre, le vendeur s’affranchit de toutes les charges et l’acheteur assume l’ensemble des frais (taxes, entretien courant, réparations, etc.).

Les points importants à respecter lors d’une vente en viager sont les suivants : Faire évaluer votre logement ; Décider du type de viager : il peut s’agir d’un viager occupé ou d’un viager libre ; Négocier le bouquet et la rente, de préférence avec l’aide d’un professionnel ou d’un notaire. Le montant de la rente dépend du type de viager, de la valeur du bien et de votre espérance de vie au moment de la vente. Éventuellement, prendre une assurance en prévision du possible non-paiement de la rente. Obtenir l’accord des autres enfants, si vous en avez, si vous vendez votre logement en viager à l’un de vos enfants. Veiller à ce que le bouquet et la rente correspondent aux prix du marché. Le prix total doit être du même ordre de grandeur que ce que vous auriez pu obtenir en vendant à un inconnu. Le prix devra être conforme à ceux du marché, dans le cas d’une vente en viager à d’autres membres de la famille. Si vous vendez en viager à vos parents, à vos héritiers ou à leurs descendants, il faut éviter de conserver l’usufruit du logement.