Comment se passe un divorce quand il y a une construction en cours ?

En cas de décès ou séparation, à qui appartient le bien construit sur le terrain? La loi française est très claire sur cette question : même si la communauté a financé l’ensemble de la construction de la maison, celle-ci n’appartiendra qu’au seul époux propriétaire du terrain. Si vous avez participé à la construction par un apport ou emprunt bancaire, vous bénéficierez d’une indemnité nommée « récompense », proportionnelle à votre investissement dans l’opération. En effet, en cas de divorce ou de décès, le conjoint non-propriétaire du terrain percevra une somme correspondant à la valeur de la construction (en fonction de la plus-value générée). Exemple : M. et Mme Montoit ont fait construire une maison sur un terrain donné à Madame par ses parents il y a quelques années. La valeur actuelle du bien (terrain + maison) est de 260 000 €. Le terrain est estimé à 90 000 €. On retire la valeur du terrain à l’ensemble, soit 260 000 – 90 000 = 170 000 €, cela permet d’obtenir la valeur du bien construit. Ainsi, Madame doit verser à Monsieur 170 000 / 2, soit 85 000 € en guise de « récompense » à M. Montoit en cas de divorce. Dans le cas d’un divorce, si Madame n’envisage pas de vendre la maison, elle peut ne pas être en mesure de verser la récompense à Monsieur. Cette situation peut rapidement devenir conflictuelle surtout si le conjoint non-propriétaire du terrain attend l’argent de la vente pour pouvoir se réinstaller dans un nouveau logement. Pour éviter un tel scénario, Me Pierre-Yves Gourlay, notaire chez Notaires Office, suggère de « faire le point en amont pour identifier les problématiques et trouver des solutions, que cela concerne un projet de construction ou un bien déjà construit. »

Moins rare qu’on ne pourrait le penser, il arrive régulièrement qu’un couple se sépare lors de la construction de la résidence principale. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, régie par un contrat CCMI ou une maîtrise d’œuvre, voire d’un appartement en VEFA, les contrats signés engagent forcément le couple. Pour s’en défaire, il existe malgré tout plusieurs solutions. La vente pure et simple du bien en cours de construction. La première option reste donc la vente pure et simple de la maison en cours de construction. La soulte Autre option ; que l’un des époux rachète la part de l’autre. La convention d’indivision Plus rare mais bien plus simple à réaliser pour peu que l’entente soit cordiale entre les divorçants, la signature d’une convention d’indivision. Quelle que soit la solution choisie, il est préférable d’en référer à un notaire ainsi qu’à votre conseil juridique.

Pour près d’un tiers des Français, acheter un bien immobilier à deux représente un engagement plus important que le mariage. Le crédit a été contracté par un seul des deux conjoints Si vous avez acheté la maison en nom propre, alors vous êtes le seul emprunteur et vous continuez à être engagé sur le remboursement. Si votre ex-conjoint a remboursé des mensualités de crédit durant votre vie de couple, il est en droit de demander des indemnités. En fonction du régime matrimonial, dans la situation où un seul emprunteur a contracté un prêt pour un logement commun, les deux conjoints doivent rembourser le capital restant dû par application du principe de solidarité. Séparation et crédit maison en cours : 3 options 1. La vente du bien immobilier En cas de séparation avec crédit immobilier en cours, la solution la plus simple reste de vendre le bien commun. Le fruit de la vente permet ainsi de solder le crédit par anticipation. Cette solution exige toutefois que les deux emprunteurs soient d’accord pour revendre la maison. 2. Les deux co-emprunteurs conservent la maison Pour gérer une séparation avec crédit maison en cours, il est également possible de conserver le bien commun et de continuer à payer toutes les charges attenantes. 3. La désolidarisation Enfin, la désolidarisation du prêt immobilier est possible si l’un des co-emprunteurs seulement veut garder le logement. Se désolidariser d’un crédit immobilier signifie que le prêt devient uniquement à la charge de l’ex-partenaire désirant conserver la maison. Il devra assurer seul le remboursement du crédit conclu à deux. La banque réalise alors un transfert de crédit commun vers un crédit individuel.

La dissolution d’un mariage sous le régime de la communauté légale est souvent un moment complexe, marqué par des questionnements sur la répartition des biens et des créances entre les époux. L’un des enjeux récurrents, mais trop peu compris, concerne les améliorations apportées à un bien propre par l’un des époux. Le principe de la récompense intervient ici pour éviter un enrichissement injustifié de l’un des époux aux dépens de la communauté. En termes simples, la communauté, qui a contribué à la valeur d’un bien propre, doit être compensée pour l’investissement financier effectué. La plus-value résultant des travaux réalisés par un époux sur un bien propre ne donne pas lieu à récompense au profit de la communauté, dès lors que ces travaux sont le fruit de l’industrie personnelle. La récompense est due uniquement sur l’investissement financier, tel que l’achat de matériaux ou le recours à des professionnels payés par les deniers communs. Lorsque des fonds communs sont utilisés pour améliorer un bien propre, la communauté est en droit de réclamer une récompense proportionnelle à la contribution financière. Il s’agit de déterminer l’augmentation de la valeur du bien propre grâce aux travaux et d’évaluer la part de cette augmentation imputable aux dépenses supportées par la communauté. La loi est pourtant claire : seuls les flux financiers sont récompensés, pas les efforts personnels. Pourtant, cette solution est le reflet d’une volonté de protéger l’équilibre entre les époux et d’éviter que l’un ne bénéficie d’un enrichissement disproportionné. Elle repose sur un principe d’équité, où l’enrichissement de l’un des patrimoines, celui des biens propres, ne doit pas appauvrir l’autre, celui de la communauté.

Lorsque les époux se séparent, ils se demandent souvent ce qu’ils ont le droit de faire. Chaque époux a le droit de rester dans la maison familiale même s’il n’en n’est pas le propriétaire. Un époux n’a habituellement pas le droit de changer les serrures de la porte à l’insu de l’autre. L’époux doit généralement faire une demande urgente à un juge, liée à la demande en divorce qu’il fait ou qu’il a reçue. La demande d’occuper la maison et d’exclure l’autre époux, s’appelle une « ordonnance de sauvegarde » pour l’usage exclusif de la résidence familiale. Une fois le jugement rendu, l’époux exclu n’aura plus le droit d’habiter ou d’entrer dans la maison sans la permission de l’autre époux. Pour décider qui pourra rester et qui devra partir de la maison, le juge tiendra compte des inconvénients occasionnés pour chacun des époux et pour leurs enfants s’ils doivent quitter la maison. En effet, il n’est habituellement pas dans l’intérêt des enfants, déjà perturbés par la séparation de leurs parents, d’avoir en plus à déménager. Le droit exclusif de rester dans la maison est intimement liée à la garde des enfants. L’époux qui a les enfants avec lui a beaucoup plus de chances d’obtenir le droit de rester dans la maison.