Comment divorcer quand on a un bien immobilier en commun ?

Si les époux possèdent un bien immobilier ensemble ou en indivision, les opérations de partage doivent être opérées par un notaire. Lorsqu'il existe un bien immobilier, l'un des époux peut demander que ce bien lui soit attribué : c'est une attribution préférentielle. Le juge peut homologuer l'accord des époux sur le partage des biens ou le projet établi par le notaire, régler les désaccords persistants entre les époux en ordonnant le partage ou en désignant un notaire. Il peut aussi décider de la vente par licitation. Si les époux n'arrivent pas à se mettre d'accord, l'un des époux doit saisir le juge aux affaires familiales par assignation. Si les époux n'ont pas réussi à liquider et à partager leurs biens, ils peuvent le faire à l'amiable après le divorce. Si les époux possèdent des biens immobiliers, ils doivent s'adresser à un notaire. Si les époux n'arrivent pas à trouver d'accord, le partage amiable devient judiciaire. Ils doivent ressaisir le Jaf par assignation. Le Jaf doit veiller aux opérations de liquidation et de partage des biens. Si la situation patrimoniale est complexe ou le conflit est persistant, le juge peut désigner un notaire, un juge chargé de surveiller les opérations ou un expert. Après sa désignation et dans le délai d'un an, le notaire dresse un état liquidatif qui établit les comptes entre époux et compose 2 lots à répartir. Après le travail du notaire et en cas de désaccords persistants entre les ex-époux, c'est le jaf qui tranche définitivement. Il peut soit homologuer l'état liquidatif, soit renvoyer les parties devant le notaire pour rédiger l'acte de partage. Parfois, une vente par licitation est nécessaire.

Si le bien est commun ou indivis dans le cas d'un régime matrimonial de communauté, il faut justifier au Juge aux Affaires Familiales du sort de ce bien dans le cadre du divorce. Soit la vente et le partage du prix, soit l'attribution de la pleine propriété à l'un des époux moyennant le paiement d'une soulte à l'autre. Dans ce dernier cas, il faut qu'un Notaire établisse avant la convention de divorce un état liquidatif qui fixera les droits de chacun sous condition suspensive du prononcé du divorce. Le Juge l'homologuera en prononçant le divorce et à l'issue des formalités de transcription du divorce, l'un des époux sera seul propriétaire. On peut parfois conserver le bien commun ou indivis en établissant une convention d'indivision, un acte notarié qui prévoit que le bien reste pendant une certaine durée la propriété des deux époux. Dans un régime de séparation de biens, il est possible de prévoir un acte de licitation avant d'envisager la procédure de divorce, l'un rachetant les droits de l'autre dans le cadre d'une vente. Dans les procédures de divorce autres que le divorce par consentement mutuel, le Juge du divorce n'est pas le juge de la liquidation des biens immobiliers. Le divorce peut donc être prononcé sans que le bien soit vendu ou partagé. Lorsqu'ultérieurement le divorce est prononcé, le jugement ordonne en même temps la liquidation des biens. Soit les époux trouvent à ce moment un accord pour vendre ou partager devant le Notaire. Soit il y a un conflit et il faudra alors ressaisir le Tribunal pour qu'il tranche sur la liquidation.

Les époux ayant un bien immobilier en commun doivent déterminer son sort avant même la rédaction de la convention de divorce par l’avocat. Ils ont ainsi la possibilité de vendre leur bien immobilier à un tiers. A défaut de vente, ils peuvent néanmoins préférer rester tous deux propriétaires à l’issue du divorce ou encore que l’un d’eux reprenne le bien immobilier. Les époux peuvent vendre leur bien immobilier commun avant d’engager leur procédure de divorce ou avant la rédaction de la convention de divorce. Lorsque les époux ne parviennent pas à vendre leur bien immobilier ou qu’ils désirent le conserver pour des raisons financières ou sentimentales, ils peuvent décider de rester tous deux propriétaires de leur bien immobilier. Les époux établissent alors une convention d’indivision chez un notaire. L’état liquidatif est un acte rédigé obligatoirement par un notaire dès lors qu’il existe un patrimoine immobilier commun repris par l’un des époux. Le notaire détermine l’actif et le passif, les éventuelles sommes dues entre époux ou entre la communauté et eux afin de calculer la valeur totale du patrimoine mobilier et immobilier commun, de fixer les droits de chacun des époux, d’effectuer les éventuelles reprises et le partage des biens entre les époux. Cet acte va alors permettre d’attribuer la pleine propriété du bien commun à un époux. Le notaire prévoit souvent à cet égard que son acte entrera en vigueur au jour du prononcé du divorce.

Dans le régime de la communauté légale, tous les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont des biens communs, sauf s'ils ont été achetés par un seul époux avec son argent propre ou construits sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Qu’il s’agisse du domicile, d’une résidence secondaire, ou d’un bien loué à un tiers, les règles sont les mêmes. Par conséquent, lorsque la communauté comporte un bien immobilier et qu’un divorce intervient, il est partagé entre les époux de manière égale. Ces derniers peuvent décider : de le vendre et de se répartir le produit de la vente ; de le conserver pour l’un des époux, celui-ci devant alors verser à l’autre une soulte ou lui permettre de compenser avec d’autres biens ; de le conserver en indivision, généralement pour louer son bien immobilier à un tiers. Si un bien a été acquis pendant le mariage, son propriétaire est l’époux désigné dans l’acte de vente. Néanmoins, l'autre époux peut faire valoir sa créance, s’il en a financé une partie. Les ex-époux peuvent ensuite décider de vendre le bien, de le conserver en indivision, ou encore de le réserver à l’un d’eux, en échange d’une soulte. Lorsque le partage porte sur un ou plusieurs biens immobiliers, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Le partage des biens est soumis à des droits d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %. Vous pouvez garder la maison en cas de divorce si : elle vous appartient en propre ; elle vous est attribuée en échange d’une soulte ; vous avez décidé de la conserver en indivision avec votre ex-époux.

La rupture d’un couple n’impose pas nécessairement l’obligation de se séparer d’un bien immobilier acquis ensemble. Il est donc totalement possible de conserver l’identité de chacun en tant que propriétaire du bien immobilier. La conservation d’un bien acquis en commun ne peut fonctionner qu’en cas de bonne communication et d’un niveau de confiance raisonnable. Que faire si l’un des deux conjoints ne souhaite pas conserver le bien ? Dans ce cas, l’autre conjoint peut tout à fait racheter sa part afin d’en devenir pleinement propriétaire. Lorsqu’il y a des hésitations, et pour déterminer qui peut racheter le logement lors d’un divorce, le premier facteur à prendre en compte est financier. Si le couple était marié : tout dépend du régime matrimonial choisi. Le conjoint qui souhaite conserver le bien devra donc en payer la moitié de la valeur estimée. Pour faire un choix éclairé, il est fortement recommandé de consulter un professionnel (avocat, notaire ou agent immobilier) qui pourra vous guider au mieux.