Comment est-ce que les biens immobiliers sont partager en cas de divorce ?

Dans le régime de la communauté : partage en deux, sous conditions. Si vous êtes mariés sans contrat, vous êtes en principe sous le régime de la communauté légale. Dans ce cas, les biens acquis pendant le mariage sont communs, et sont en théorie partagés à parts égales lors du divorce. Mais attention : Il faut d’abord s’assurer des apports respectifs de biens propres, qu’il ne subsiste pas de dettes, Puis vérifier s’il existe des créances ou récompenses entre les époux ou vis-à-vis de la communauté, Et faire les comptes correctement avant d’envisager une répartition égalitaire. Oui, le partage se fait souvent « moitié-moitié », mais ce n’est pas automatique : chaque situation doit être vérifiée et ajustée. Dans le régime de la séparation de biens, chacun récupère ce qui lui appartient mais des comptes peuvent devoir être faits si le patrimoine ou les revenus de l’un ont financé ceux de l’autre ou des biens indivis. Il est fréquent que des sommes aient été investies par un époux dans le bien de l’autre, Il peut aussi y avoir eu des contributions croisées au financement de biens ou de crédits, Des comptes entre époux doivent parfois être établis, surtout si vous avez « fonctionné conjointement » pendant le mariage malgré la séparation de biens. Le partage ne se fait donc pas toujours simplement selon la règle du « chacun récupère sa part ». Un exemple : la maison achetée à deux : la réponse sera différente selon s’il s’agit du domicile conjugal ou résidence secondaire ou encore d’un bien d’investissement. Il est nécessaire de connaître votre régime matrimonial, la liste des biens et des dettes, et les flux financiers entre les époux. Exemple de calcul de récompense sous le régime de la communauté : Margaux et Paul sont mariés sous le régime de la communauté. Margaux n’exerce pas d’activité professionnelle, tandis que Paul est chirurgien-dentiste. Les parents de Margaux lui offrent une somme d’argent de 100 000 €. Le couple utilise cet argent pour financer en partie l’achat de leur résidence principale, d’une valeur totale de 400 000 €. Ils complètent cette acquisition par un prêt immobilier de 300 000 €, remboursable en 20 ans, avec des mensualités de 1 450 € prises en charge exclusivement grâce aux revenus de Paul. Sept ans après l’achat, Margaux et Paul divorcent. À ce moment-là : La valeur de la maison est estimée à 420 000 €. Il reste à rembourser un capital de 220 000 € sur le prêt immobilier. Paul, estimant avoir des revenus suffisants, souhaite garder la maison. Il pense simplement devoir rembourser à Margaux la somme initiale de 100 000 € donnée par ses parents. En réalité, la somme apportée par Margaux doit être réévaluée en fonction de la valeur actuelle du bien, selon le calcul suivant :100 000 € (somme initiale) / 400 000 € (prix initial) × 420 000 € (valeur actuelle) = 105 000 €. Ainsi, l’actif net à partager se calcule de la manière suivante : Valeur actuelle de la maison : 420 000 € Capital restant dû du prêt : 220 000 € Actif brut à partager : 200 000 € (420 000 – 220 000 €) Récompense due à Margaux : 105 000 € Après déduction de cette récompense, l’actif restant à partager est de 95 000 €, soit 47 500 € pour chaque époux. Si Paul souhaite conserver la maison, il devra donc verser à Margaux :105 000 € (récompense) + 47 500 € (sa part) = 152 500 €.

Les époux doivent tenter de s'entendre sur la liquidation et le partage des biens. Les règles de partage dépendent de leur régime matrimonial et de la nature des biens. Si les époux possèdent un bien immobilier ensemble ou en indivision, les opérations de partage doivent être opérées par un notaire. Lorsqu'il existe un bien immobilier, l'un des époux peut demander que ce bien lui soit attribué : c'est une attribution préférentielle. Le juge peut : Homologuer l'accord des époux sur le partage des biens ou le projet établi par le notaire, Régler les désaccords persistants entre les époux en ordonnant le partage ou en désignant un notaire. Si les époux possèdent des biens immobiliers, ils doivent s'adresser à un notaire. Le Jaf doit veiller aux opérations de liquidation et de partage des biens. Le juge peut désigner un notaire, un juge chargé de surveiller les opérations ou un expert. Après sa désignation et dans le délai d'un an, le notaire dresse un état liquidatif qui établit les comptes entre époux et compose 2 lots à répartir. Le jaf qui tranche définitivement peut soit homologuer l'état liquidatif, soit renvoyer les parties devant le notaire pour rédiger l'acte de partage. Parfois, une vente par licitation est nécessaire.

L’administration perçoit 2,5% du montant des biens partagés. Pour calculer la taxe globale et la somme à payer, il faut dresser une liste précise des biens partagés, en mentionnant la valeur de chaque bien. Si les époux partagent verbalement leurs biens avant d’entamer la procédure de divorce, ils échappent au droit de partage. Mais il ne suffit pas de partager les biens verbalement pour ne pas payer cette taxe, il faut anticiper la vente des biens et partager le prix de vente sans rédiger un acte le constatant. Si vous décidez de conserver vos biens immobiliers soumis à la publicité foncière, un acte de partage rédigé par un notaire est indispensable et inévitable. Le droit de partage sera imposé par l’administration fiscale et devra être payé. Cette taxe porte sur la valeur nette des biens conservés à laquelle on déduit les éventuels emprunts et charges. Par exemple : le partage d’un bien immobilier d’une valeur de 700 000 Euros avec un crédit immobilier de 400 000 Euros engendre un droit de partage sur la somme de 300 000 Euros. Si vous vendez votre bien immobilier avant d’entamer la procédure de divorce, le droit de partage n’est pas dû car aucun acte n’est établi. Au moment de la demande de divorce, la convention de divorce qui mentionne et régit les conséquences du divorce ne portera pas la mention de la vente intervenue avant le dépôt de ladite convention, ni son partage et son prix. L’administration fiscale considère cette pratique comme étant régulière au regard de la législation fiscale.

Dans le régime de la communauté légale, tous les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont des biens communs, sauf s'ils ont été achetés par un seul époux avec son argent propre ou construits sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Par conséquent, lorsque la communauté comporte un bien immobilier et qu’un divorce intervient, il est partagé entre les époux de manière égale. Ces derniers peuvent décider : de le vendre et de se répartir le produit de la vente ; de le conserver pour l’un des époux, celui-ci devant alors verser à l’autre une soulte ou lui permettre de compenser avec d’autres biens ; de le conserver en indivision, généralement pour louer son bien immobilier à un tiers. Lorsqu’un mariage soumis au régime de la séparation des biens est rompu, chaque époux reprend les biens immobiliers personnels qui lui appartiennent. Si un bien a été acquis pendant le mariage, son propriétaire est l’époux désigné dans l’acte de vente. Néanmoins, l'autre époux peut faire valoir sa créance, s’il en a financé une partie. Les biens immobiliers achetés en commun pendant le mariage relèvent de l’indivision. En cas de divorce, ils doivent donc être partagés selon la répartition prévue dans l'acte d’achat. Si celle-ci n’a pas été précisée, les ex-époux sont réputés être propriétaires à parts égales. Les ex-époux peuvent ensuite décider de vendre le bien, de le conserver en indivision, ou encore de le réserver à l’un d’eux, en échange d’une soulte. Tous les biens des époux mariés sous le régime de la communauté universelle sont des biens communs. En cas de divorce, le partage des biens immobiliers se fait donc à parts égales entre eux. Il en est de même si le bien est acquis par un seul des deux époux, pendant la procédure de divorce. L’autre époux peut toutefois signer une lettre de renonciation du bien immobilier pendant le divorce, afin d’exclure ledit bien de la communauté. Par cet acte, le conjoint abandonne tous ses droits sur le bien acquis. Dans les divorces contentieux, le juge aux affaires familiales peut : homologuer le projet de partage ; ordonner le partage sur les recommandations des avocats de chaque époux ; décider de la vente aux enchères du bien ; accorder un délai d’un an aux époux, après le prononcé du divorce, pour partager leurs biens. À défaut d’accord dans ce délai, le juge statue sur le sort du bien. Vous pouvez garder la maison en cas de divorce si : elle vous appartient en propre ; elle vous est attribuée en échange d’une soulte ; vous avez décidé de la conserver en indivision avec votre ex-époux.

Les biens à partager au moment de liquider la communauté sont les biens et les dettes en commun. Les biens propres ne sont pas partagés, chaque époux reprend alors les biens qu'il possédait. Pour les biens immobiliers, l'intervention de votre notaire sera obligatoire car la liquidation portera sur des biens soumis à publicité foncière au service des impôts. La résidence principale peut être attribuée à l'un des époux au moment du partage, et en contrepartie, il aura l'obligation de racheter la moitié de la maison ou de l'appartement de son conjoint. Le montant de la soulte correspond à la valeur de la part de ratchet de la maison, et peut être calculé en fonction de la valeur de la maison et du capital restant dû sur le prêt. Le partage des biens immobiliers peut également impliquer la vente d'un bien immobilier commun pendant le divorce, mais il est important de noter que le produit de la vente doit être inclus dans l'état liquidatif du régime matrimonial.