Comment partager un bien immobilier en cas de divorce ?

Le régime matrimonial est l'ensemble des règles fixant les droits et devoirs des époux et régissant leurs rapports patrimoniaux. A l'aide des renseignements fournis par ses clients, le notaire commence par faire un inventaire chiffré exhaustif de leurs biens et leurs dettes éventuelles. Cet état des lieux va lui permettre de déterminer les parts de chaque époux, chaque régime obéissant à des règles propres : régime de la communauté de biens réduite aux acquêts : chaque époux reprend ses biens propres et a droit à la moitié des biens acquis pendant le mariage. Le notaire doit retracer les mouvements de fonds éventuels entre les patrimoines personnels des époux et les biens communs du couple. Magistrat de l'amiable, le notaire exposera clairement la situation à chacun des époux pour qu'ils puissent trouver un accord sur le partage de leurs biens. Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, son intervention est obligatoire. Le notaire indiquera aux époux les pièces à fournir, notamment la carte d’identité et livret de famille, le contrat de mariage, les titres de propriété de tous les biens immobiliers ainsi que l’évaluation de chaque bien. Les époux récupèrent leurs biens personnels respectifs ainsi que leur quote-part de biens indivis, ou les époux recouvrent chacun leurs biens personnels, tandis que les acquêts constitués par la différence entre le patrimoine de départ et le patrimoine final du couple seront partagés par moitié.

Pour partager un bien immobilier en cas de divorce, les époux peuvent partager verbalement leurs biens avant d’entamer la procédure de divorce, ce qui leur permet d’échapper au droit de partage. Il faut anticiper la vente des biens et partager le prix de vente sans rédiger un acte le constatant. Pas de preuve écrite, pas de taxe, l’équation est simple. Si vous décidez de conserver vos biens immobiliers soumis à la publicité foncière, un acte de partage rédigé par un notaire est indispensable et inévitable. Le droit de partage sera imposé par l’administration fiscale et devra être payé. Cette taxe porte sur la valeur nette des biens conservés à laquelle on déduit les éventuels emprunts et charges. Si vous partagez vos biens et les vendez avant d’entamer la procédure de divorce par consentement mutuel, les risques sont nuls fiscalement parlant. Si vous vendez votre bien immobilier avant d’entamer la procédure de divorce, le droit de partage n’est pas dû car aucun acte n’est établi. Au moment de la demande de divorce, la convention de divorce qui mentionne et régit les conséquences du divorce ne portera pas la mention de la vente intervenue avant le dépôt de ladite convention, ni son partage et son prix. L’administration perçoit 2,5% du montant des biens partagés, déduction faite des dettes et des frais notariés, s’il y en a eu au cours de la procédure de divorce.

Les époux doivent tenter de s'entendre sur la liquidation et le partage des biens. Les règles de partage dépendent de leur régime matrimonial et de la nature des biens. Si les époux possèdent un bien immobilier ensemble ou en indivision, les opérations de partage doivent être opérées par un notaire. Lorsqu'il existe un bien immobilier, l'un des époux peut demander que ce bien lui soit attribué : c'est une attribution préférentielle. Le juge peut homologuer l'accord des époux sur le partage des biens ou le projet établi par le notaire, régler les désaccords persistants entre les époux en ordonnant le partage ou en désignant un notaire, il peut aussi décider de la vente par licitation. Si les époux n'arrivent pas à trouver d'accord, le partage amiable devient judiciaire, ils doivent ressaisir le juge aux affaires familiales par assignation. Le juge aux affaires familiales doit veiller aux opérations de liquidation et de partage des biens, si la situation patrimoniale est complexe ou le conflit est persistant, le juge peut désigner un notaire, un juge chargé de surveiller les opérations ou un expert. Après sa désignation et dans le délai d'un an, le notaire dresse un état liquidatif qui établit les comptes entre époux et compose 2 lots à répartir. Après le travail du notaire et en cas de désaccords persistants entre les ex-époux, c'est le juge aux affaires familiales qui tranche définitivement, il peut soit homologuer l'état liquidatif, soit renvoyer les parties devant le notaire pour rédiger l'acte de partage, parfois une vente par licitation est nécessaire.

Pour un couple marié sous le régime de la communauté, le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens. Quand les époux choisissent de divorcer par consentement mutuel sans juge, il faut établir une convention entre les deux parties, comprenant un état liquidatif du régime matrimonial. Si vous avez des biens immobiliers, l'intervention de votre notaire sera obligatoire car la liquidation portera sur des biens soumis à publicité foncière au service des impôts. La résidence principale peut être attribuée à l'un des époux au moment du partage, souvent lorsque le couple a des enfants et qu'il souhaite les perturber le moins possible en vendant la maison de leur enfance. Un des parents conserve alors le bien, en contrepartie, il aura l'obligation de racheter la moitié de la maison ou de l'appartement de son conjoint, c'est-à-dire 50 % de sa valeur, cette opération financière est appelée un rachat de soulte. Le montant de la soulte correspond alors à la valeur de la part de rachat de la maison, vous avez alors tous les éléments pour calculer le montant de la soulte à verser afin de devenir seul propriétaire, la formule est la suivante : montant de la soulte = (valeur de la maison / 2) - (montant du capital restant dû sur le prêt / 2).

Lorsque la communauté comporte un bien immobilier et qu’un divorce intervient, il est partagé entre les époux de manière égale. Ces derniers peuvent décider : de le vendre et de se répartir le produit de la vente ; de le conserver pour l’un des époux, celui-ci devant alors verser à l’autre une soulte ou lui permettre de compenser avec d’autres biens ; de le conserver en indivision, généralement pour louer son bien immobilier à un tiers. Dans le régime de la séparation des biens, les biens immobiliers achetés en commun pendant le mariage relèvent de l’indivision. En cas de divorce, ils doivent donc être partagés selon la répartition prévue dans l'acte d’achat. Si celle-ci n’a pas été précisée, les ex-époux sont réputés être propriétaires à parts égales. Les ex-époux peuvent ensuite décider de vendre le bien, de le conserver en indivision, ou encore de le réserver à l’un d’eux, en échange d’une soulte. Tous les biens des époux mariés sous le régime de la communauté universelle sont des biens communs. En cas de divorce, le partage des biens immobiliers se fait donc à parts égales entre eux. Il en est de même si le bien est acquis par un seul des deux époux, pendant la procédure de divorce. L’autre époux peut toutefois signer une lettre de renonciation du bien immobilier pendant le divorce, afin d’exclure ledit bien de la communauté. Par cet acte, le conjoint abandonne tous ses droits sur le bien acquis. Il est donc indispensable que la répartition soit effectuée avant que la procédure de divorce, soit entamée. Les époux MUST essayer de s’entendre sur le partage de leurs biens et présenter une proposition dès la demande de divorce. La répartition intervient donc pendant la procédure ou dans un délai d’un an après son prononcé. Lorsque le partage porte sur un ou plusieurs biens immobiliers, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Dans un divorce amiable, il est chargé de liquider le régime matrimonial et d’établir l’état liquidatif par acte authentique. Vous pouvez garder la maison en cas de divorce si : elle vous appartient en propre ; elle vous est attribuée en échange d’une soulte ; vous avez décidé de la conserver en indivision avec votre ex-époux.