Est-il possible de modifier la chose louée en cours de bail ?

On ne peut pas modifier le contenu initial d’un contrat de location. En revanche, on peut modifier certains éléments présents dans le bail grâce à un avenant qui doit être annexé au contrat initial. C’est possible dans les trois cas suivants : une modification dans la situation du ou des locataires : départ, arrivée, changement de situation matrimoniale, etc. ; une modification concernant le logement loué : travaux, équipements mis à disposition du locataire, etc. ; une modification du loyer, à condition que ce changement soit justifié et qu’une révision du loyer soit prévue dans le bail de location. Mais sachez que, de son côté, le locataire est en droit de refuser de signer l’avenant au contrat de bail.

Il faut alors mettre à jour le bail pour en tenir compte. Pour protéger locataires et bailleur, la loi interdit de modifier formellement le contenu du contrat de location, même avec l’accord des deux parties. Pour introduire les changements dans le bail, il est nécessaire de signer un nouveau document appelé avenant, qui sera annexé au contrat de location initial. La signature d’un avenant peut se justifier par plusieurs événements, soit du côté du locataire, soit du vôtre, en tant que bailleur. Si vous effectuez des travaux d’amélioration du logement qui affectent l’occupation par le locataire, vous pouvez entériner une baisse temporaire de loyer pour en tenir compte. Les termes du contrat sont modifiés, il peut s’agir de décaler la date d’échéance du loyer, soit à la demande du locataire, soit à la vôtre. L’avenant peut autoriser la sous-location à votre locataire, par exemple si un étudiant veut sous-louer le logement l’été, et en préciser les conditions.

Le propriétaire ne peut, pendant la durée du bail, changer les termes du contrat sans votre accord. Cependant la jurisprudence n’écarte pas la possibilité de déroger à cette interdiction à condition que le locataire donne expressément son accord. Ainsi le bailleur qui souhaite récupérer le jardin d’une maison donnée en location devra avec le consentement du locataire prévoir des limites séparatives entre ce qui reste à l’usage exclusif du locataire et ce qui lui est réservé, et ce sans que cela ne puisse porter atteinte à la jouissance paisible du bien par le locataire, à défaut ce dernier pourra demander au juge la remise en état des lieux. En cas d’accord entre le propriétaire et le locataire, il est impératif qu’un avenant au bail initial soit rédigé et signé par les parties. Cet avenant portera modification quant à la désignation et consistance du bien loué avec ses locaux accessoires ainsi que les modalités d’accès au jardin par le bailleur. La chose louée étant modifiée dans sa consistance, il est bien entendu que le loyer initialement fixé devra être diminué en conséquence de la privation de la jouissance privative du bien qui était donné à bail au locataire. Le bailleur qui souhaite récupérer le jardin d’une maison donnée en location devra avec le consentement du locataire prévoir des limites séparatives entre ce qui reste à l’usage exclusif du locataire et ce qui lui est réservé. Le propriétaire est donc tenu pendant la durée du bail de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée. L’article 1723 du Code Civil est clair : le changement de forme de la chose louée s’applique tant à l’objet principal du bail qui est le local à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du locataire qu’aux accessoires dudit bail tels que les jardins dont le locataire a la jouissance privative.

La chose louée renvoie au local loué, objet du bail, mais également à tous les équipements situés dans les parties privatives ou dans les parties communes et inscrits expressément dans les clauses du bail. Il s’agit donc du logement, lieu d’habitation principal donné au locataire et de tout ce qui le constitue : murs, sols, portes, meubles, garage, place de stationnement, cave, équipements de cuisine ou de salles d’eau, équipements de chauffage, etc. Transformation, aménagement, fermeture de caves, de parkings ou de vide-ordures… tous ces éléments ont un point en commun : la modification de la chose louée en cours de bail. Que peut faire le locataire pendant la durée de la location ? Quid de l’intervention du bailleur sur la modification, voire la suppression d’un équipement mentionné au bail ?

Dans le droit français, lorsque deux parties ont conclu et signé un contrat, dans quelque domaine que ce soit, la loi interdit de modifier celui-ci dès lors qu’il est exécuté. Toutefois, les parties signataires ont la possibilité d’ajouter un avenant s’ils souhaitent apporter une modification au contenu du contrat. Dans le cadre d’un logement locatif, les termes du contrat de location ne peuvent être modifiés que par l’ajout d’un avenant signé par les deux parties. Un avenant ne peut concerner qu’un seul sujet et doit préciser toutes les conséquences qu’implique le changement dont il est l’objet. Chaque clause du contrat qui nécessite une modification fera l’objet d’un avenant spécifique. Le contenu ne peut en aucun cas être rétroactif. L’avenant peut être rédigé sur papier libre, mais pour être légal, il doit contenir au minimum un certain nombre d’éléments. L’avenant doit spécifier à quel contrat il est lié, en précisant son objet et la date à laquelle il a été signé. Les parties signataires de l’avenant doivent être identifiées par leur nom, leur prénom et leur adresse postale. Le texte des modifications apportées doit faire référence à la clause du contrat d’origine. L’avenant doit être signé par les deux parties, indiquant leur accord et leur engagement à respecter le contenu.