Comment calculer l'indemnité d'occupation pour un divorce ?

L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer mais une contrepartie financière qui vient rééquilibrer la situation de celui qui ne jouit pas de l’occupation du logement. C’est la valeur locative du bien qui servira de base au calcul de l’indemnité d’occupation. Si le domicile a été acquis par des époux mariés sous le régime de la communauté, ce domicile fait partie de la communauté et est donc réputé leur appartenir chacun pour moitié, l’indemnité d’occupation due sera alors équivalente à la moitié de la valeur locative du bien. Par exemple, si la valeur locative du bien est de 1.500 €, si c’est Madame qui l’occupe, elle devra à Monsieur une indemnité d’occupation de 750 €. Si le domicile a été acquis par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, ou s’il a été acquis par des concubins non mariés ou par des partenaires pacsés, ce domicile est un bien indivis, et il convient alors de se reporter à l’acte d’achat pour savoir quelle est la part de propriété de chacun sur ce bien. Par exemple, si le bien a été acquis à hauteur de 30% pour Monsieur et de 70% pour Madame, l’indemnité d’occupation que Madame devra verser à Monsieur si elle l’occupe s’élèvera à 30% du montant de la valeur locative. Une subtilité cependant : il est généralement prévu un abattement de 20 % sur le montant de l’indemnité d’occupation fixé, afin de tenir compte de la vétusté du bien immobilier.

Lors d’un divorce à l’amiable, les conjoints doivent décider qui reste dans le domicile conjugal. Cette décision soulève certaines questions lorsque le logement familial est un bien immobilier commun. Chaque époux a en effet un droit sur cet appartement. Que peut alors obtenir le conjoint qui déménage? Une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est une compensation que doit l’époux qui reste dans les lieux à celui qui part. L’indemnité d’occupation trouve son origine dans l’article 815.9 alinéa 2 du code civil qui prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. L’indemnité d’occupation est égale à la moitié de la valeur locative diminuée de 10% à 20%. Par exemple : Si la valeur locative du bien occupé est égale à 1 000 euros, l’indemnité d’occupation est égale à : 1 000 euros/2 = 500 euros – 10%, soit 450 euros. Le notaire peut ainsi indiquer dans son acte que l’époux qui réside dans le bien immobilier commun sera redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de son époux. Toutefois, elle ne sera effective qu’à l’enregistrement de la convention de divorce.

Comment se calcule une indemnité d'occupation? En principe, le montant de l'indemnité d'occupation peut être fixé librement entre votre conjoint et vous. Cependant, en cas de désaccord sur ce montant, il reviendra au juge aux affaires familiales de trancher. Le juge tiendra notamment compte de : la perte des fruits et revenus que vous pourriez subir en laissant votre conjoint jouir pleinement du bien la valeur locative du bien occupé. Généralement, il faudra appliquer la formule suivante : Montant de l'indemnité d'occupation =Valeur locative x part détenue par le conjoint sortant (en %) x 0,9 ou 0,7 Par exemple, si : votre conjoint et vous détenez chacun 50 % du logement familial la valeur locative de votre logement a été évalué à 1,500 euros, Le montant de l'indemnité d'occupation variera entre 1,500 x 50 % x 0,7 = 525 euros et 1,500 x 50 % x 0,9 = 675 euros. Contrairement au locataire qui bénéficie d'une protection par le droit, votre conjoint ne bénéficie pas de cette protection, c'est pour cette raison que vous ne pouvez pas bénéficier du montant total de la part de valeur locative qui vous revient (dans l'exemple ci-dessus : 750 euros). Il faut en effet appliquer un abattement sur l'indemnité de compensation. Cet abattement est fixé par le juge et est généralement de 10 à 30 %.

Lorsque la jouissance est à titre onéreuse, l’époux occupant doit une indemnité d’occupation à l’époux non occupant. L’indemnité d’occupation représente la moitié de la valeur locative d’un bien de même type auquel on applique un abattement de 20 % à 30 %. Exemple : Prenons un bien immobilier d’une valeur locative de 1000 € dont l’époux a bénéficié d’une jouissance exclusive pendant 12 mois. La valeur locative à prendre en considération sera de 1000 € / 2 soit 500 €. Si on applique un abattement de 30 %, la valeur locative sera de 500 € X 0.7 = 350 €. L’indemnité d’occupation s’obtient en multipliant la valeur locative obtenue par le nombre de mois de jouissance privative soit 350 € X 12 = 4200 €. L’indemnité d’occupation sera déduite de la part de celui qui la doit. Le point de départ de l’indemnité d’occupation dans le cadre d’un divorce commencera à la date de l’ordonnance sur tentative de conciliation.

L'indemnité d'occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien concerné. Cette valeur locative est déterminée en tenant compte des caractéristiques du bien, de son emplacement, ainsi que des prix de location pratiqués dans le secteur. Lors du calcul de l’indemnité d’occupation, un abattement de 20 % sur la valeur locative est généralement appliqué. En effet, la Cour de cassation admet une réfaction de la valeur locative du bien, de l’ordre de 20 % à 25 % par rapport à un loyer normal. Le montant de l'indemnité d'occupation peut être déterminé soit par un accord amiable entre les coindivisaires, soit par décision judiciaire en cas de désaccord. Dans le premier cas, une convention entre les parties fixera les modalités de paiement, la durée et le montant de cette indemnité. En l'absence d'accord, le tribunal judiciaire intervient pour fixer le montant de l'indemnité. L’indemnité d’occupation versée par un indivisaire aux autres coindivisaires dépendra de sa quote-part. Ainsi, l’occupant du bien retient une partie de l'indemnité d'occupation étant lui-même coindivisaire, donc il ne verse pas l'intégralité de cette indemnité. Exemple: deux partenaires liés par un PACS se séparent, l’un possède 40 % du bien et l’autre possède 60% du bien et jouit désormais exclusivement du bien. L’indemnité d’occupation est fixée à 1 000 euros/mois, par conséquent, l’occupant, propriétaire à hauteur de 60 % devra verser 400 €/mois à l’autre coindivisaire. Le rôle de l'expert immobilier dans la fixation de l'indemnité d'occupation est d'évaluer la valeur locative du bien occupé de manière exclusive par l'un des coindivisaires. En utilisant ses compétences et son expérience dans le domaine immobilier, l'expert examine divers facteurs tels que l'emplacement du bien, sa taille, ses caractéristiques et les conditions du marché local pour déterminer un montant équitable d'indemnité. Cette évaluation fournit une base objective pour aider les parties impliquées à parvenir à un accord sur le montant de l'indemnité d'occupation ou à fournir des informations pertinentes au tribunal si une décision judiciaire est nécessaire.

Comment calculer l’indemnité d’occupation? Le montant de l’indemnité d’occupation peut être convenu à l’amiable entre les parties ou bien être déterminé par le juge. En tout état de cause, cette indemnité se calcule en fonction de la valeur locative du bien, c’est à dire de se renseigner sur le prix auquel pourrait être loué le bien (en fonction de ses prestations, sa superficie, son emplacement…). Mais attention, des abattements peuvent se déduire à ce montant, selon la situation : La précarité de l’occupation : abattement de 10 à 30 % maximum ; L’état général de l’immeuble : abattement de 25 % maximum ; L’hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum selon le nombre d’enfants, leur âge et le mode de garde.