Puis-je signer un compromis d'achat en instance de divorce ?

Le bien immobilier acheté pendant la procédure de divorce intègre le patrimoine commun, c'est-à-dire qu'il est la propriété de la communauté. En revanche, un époux peut acheter un bien immobilier uniquement avec des fonds propres. Ces fonds sont l'argent que l'époux détenait avant son mariage ou l'argent qu'il a reçu par succession ou donation. Dans ce cas, le bien immobilier n'intègre pas le patrimoine de la communauté. Si la procédure de divorce arrive à son terme, la convention ou la décision de justice fixe une date à partir de laquelle les biens des époux ne sont plus des biens communs. Cela implique qu'un bien acheté après cette date par l'un des époux peut finalement être un bien à son seul nom.

Si vous êtes dans un régime séparatiste, il est plus simple d'acquérir un bien immobilier pendant la procédure de divorce sans que son conjoint n'obtienne ensuite quelque droit que ce soit sur ce bien, avant même que le divorce ne soit prononcé. Mais malgré ce régime matrimonial de séparation de biens, il sera préférable de consulter son avocat pour s'assurer qu'il n'y aura pas de conséquence directe ou indirecte dans le cadre de la procédure menée. Si vous êtes dans un régime communautaire, et comme la grande majorité des français sous le régime légal de la communauté réduite aux acquets, il conviendra alors d'être extrêmement prudent. Premier conseil: informez votre avocat avant de signer le compromis ou la promesse de vente! Pour notre part, dans les divorces de consentement mutuel par acte d'avocat de manière générale, et en cas de régime matrimonial de communauté en particulier, nous conseillons d'attendre la finalisation de la procédure avant de signer toute promesse ou compris de vente.

Si vous êtes marié sous un régime de communauté, tous les biens acquis par l’un ou l’autre des époux entrent dans la communauté. Si vous disposez de fonds propres, il est conseillé de réaliser un emploi de ces fonds propres, de plus la moitié du prix et des frais d’achat, au minimum, le bien sera alors un bien propre à vous, quelle que soit l’issue de la procédure de divorce. Une récompense sera due à la communauté si vous n’avez pas pu financer le bien totalement par vos fonds propres, dès lors que celle-ci aura complété le financement au moyen de fonds communs. Il est nécessaire d’apporter la preuve de ces fonds propres. Si vous ne disposez pas de fonds propres, vous pouvez acquérir seul, en respectant les précautions suivantes : Vous êtes engagé dans un divorce par consentement mutuel sans juge, il est conseillé d’attendre la signature de la convention de divorce, et le dépôt de cette convention au rang des minutes d’un notaire. Si vous signez le compromis avant le dépôt de la convention de divorce chez le notaire, vous courez le risque que, si le divorce n’est pas prononcé, le bien entre dans la communauté. La convention de divorce déposée au rang des minutes du notaire devra impérativement faire rétroagir la date des effets du divorce avant la date de réitération de la signature de l’acte définitif. Si vous êtes engagé dans une procédure contentieuse, l’acquisition devra être faite après l’ordonnance de non-conciliation. En vertu de l'article 262-1 du code civil, les effets de la dissolution de la communauté rétroagissent a minima à la date de l'ordonnance rendue à l'issue de la tentative de conciliation dans les rapports entre époux. Attention, si le divorce n’est pas prononcé, soit que l'instance en divorce ait été d'ores et déjà été introduite, mais qu'elle soit suivie d'un désistement d'instance, soit qu'elle ne soit pas introduite dans les trente mois de l'ONC, le bien sera alors commun. Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens pure et simple, vous pouvez acquérir le bien à tout moment, mais le régime de séparation de biens ne doit pas contenir de société d’acquêts, à défaut, vous serez soumis aux règles exposées ci-dessus.

Si l’acquéreur est marié sous un régime de séparation de biens, il pourra parfaitement acheter un bien en son nom, sans difficultés particulières. Si l’acquéreur n’a pas fait de contrat de mariage ou est marié sous un régime de communauté réduite aux acquêts, il peut toujours acheter un bien en son nom s’il le finance avec de l’argent qui lui est propre. En dehors de ces deux hypothèses, l’attention de l’acquéreur devra être attirée sur la complexité de la situation. Pour que le bien lui appartienne en son nom propre, le divorce devra obligatoirement être prononcé avant l’achat. Il est fréquent de faire intervenir le futur ex-conjoint au compromis de vente. Il est aussi important de savoir qu’il n’est pas possible de prévoir une condition suspensive de prononcé du divorce. Si l’acquéreur souhaite tout de même avancer dans la transaction, alors les époux devront faire en sorte d’obtenir une date d’effet du divorce antérieure à la signature du compromis. Il est possible en effet que les époux décident de cette date d’un commun accord, au sein de la convention de divorce ou de l’ordonnance de non-conciliation. Cette date d’effet sera rétroactive le jour où le divorce est prononcé. Cette situation reste donc la seule possibilité pour un acquéreur d’acheter un bien en son nom propre durant son instance de divorce.

La situation la plus complexe se trouve lorsque l’acquéreur, marié sous un régime de communauté, est en instance de divorce. Pour que le bien lui appartienne en son nom propre, le divorce doit obligatoirement être prononcé. Sinon le bien acquis appartiendra au couple. Il est aussi important de savoir qu’il n’est pas possible au compromis de prévoir une condition suspensive de prononcé du divorce. Il est fréquent alors de faire intervenir le futur ex-conjoint au compromis. Cette intervention n’est pas obligatoire, mais elle permet d’informer les deux époux sur cette situation : si le divorce n’est pas prononcé à temps, le bien acquis sera commun. Si les deux époux sont d’accord, il est possible qu’ils définissent eux-mêmes la date des effets du divorce afin que cette dernière soit antérieure à la signature du compromis. La date sera inscrite dans la convention de divorce ou dans l’ordonnance de non conciliation. Ainsi le prononcé du divorce va consacrer cette date comme étant la date officielle du divorce et l’acquéreur sera considéré rétroactivement comme étant divorcé et pourra donc continuer son acquisition seul. Il est important en pratique de s’assurer au jour de la signature du compromis que les deux époux ont parfaitement compris la situation et qu’ils soient d’accord pour s’accorder sur une date commune.

Donc - hors le cas du financement avec des fonds propres - pour que le bien lui appartienne en son nom propre, le divorce devra obligatoirement être prononcé : tant que les époux sont mariés, l’acquisition d’un bien immobilier par l’un l’ajoute obligatoirement au patrimoine commun du couple. Mais il existe une solution pour acheter seul : dans un divorce à l’amiable, le conjoint peut demander au juge de fixer une date d’effet du divorce avant la signature du compromis. Grâce à cette date rétroactive, les époux seront considérés comme déjà divorcés au moment de l’achat. Résultat : l’acheteur sera seul propriétaire. Il est fréquent alors de faire intervenir le futur ex-conjoint au compromis de vente. Cette intervention n’est pas obligatoire, mais elle permet d’informer les deux époux sur cette situation : si le divorce n’est finalement pas prononcé, le bien acquis sera commun ; de plus si un prêt est effectué, les deux époux peuvent être contraints à le rembourser. Il n’est pas possible de prévoir une condition suspensive de prononcé du divorce.