Quels sont les inconvénients de l'usufruit ?

L’impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de l’usufruit reste un inconvénient majeur. Ce type d’investissement requiert donc des fonds immédiatement disponibles puisque le propriétaire ne pourra bénéficier d’un revenu locatif pour rembourser les échéances de son crédit bancaire. Le nu-propriétaire ne peut donc apporter aucune modification du bien qui représente l’assiette de l’usufruit. Il doit de plus supporter la charge des grosses réparations qui concernent la structure et la solidité générale du bien. Enfin, les charges extraordinaires « qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit » lui incombent. Les charges périodiques attachées à la jouissance du bien incombent à l’usufruitier et les charges dites extraordinaires attachées au capital du bien au nu-propriétaire. L’article 599, al. 1er du Code civil précise que le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

L’un des principaux inconvénients du démembrement demeure dans les limitations imposées au nu-propriétaire. Bien qu’il détienne la propriété sur le plan juridique, il ne peut jouir de l’usage du bien tant que l’usufruitier est en vie ou pendant la durée de l’usufruit. Cela signifie qu’il ne peut ni habiter le bien ni le louer pour en tirer des revenus, ce qui peut représenter une contrainte importante, surtout si le démembrement s’étend sur une longue période. La relation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peut parfois s’avérer complexe et être une source de conflits, particulièrement en matière de décisions concernant l’entretien ou l’amélioration du bien. L’usufruitier est tenu d’assurer la conservation du bien, mais peut être réticent à engager des dépenses importantes pour des travaux, sachant que le bénéfice ultime reviendra au nu-propriétaire. De son côté, ce dernier peut se sentir frustré par son incapacité à influencer la gestion du bien ou par le fait de devoir prendre en charge certains coûts sans jouir de l’usage immédiat du bien. La fin du démembrement et la reconstitution de la pleine propriété peuvent également poser problème. La transition peut être source d’incertitudes, notamment en termes de valorisation du bien et des ajustements financiers qui pourraient s’avérer nécessaires entre les parties. De plus, si le bien a été mal entretenu ou si le marché immobilier a évolué défavorablement, le risque pour le nu-propriétaire est de se retrouver avec un actif de valeur inférieure à ses attentes.