Quelles sont les conditions de nullité d'une caution solidaire pour location ?

Le cautionnement d'un bail d'habitation donné pour "le contrat de location et ses renouvellements" sans aucune limitation quant à leur nombre, constitue un engagement pour une durée indéterminée dont la validité s'avère soumise à la reproduction du sixième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, faute de quoi l'engagement de caution est nul. En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de bail d'habitation ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution "fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. La cour d'appel n'avait donc pas à caractériser le caractère indéterminé de la durée de l'engagement pour conclure en la nullité de l'engagement. La nullité de son cautionnement qui ne comporte pas de mention manuscrite sur l'étendue et la nature de son engagement a été retenue par la cour d'Aix-en-Provence, qui a fait droit aux demandes de la caution.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Il est donc nécessaire d’y mentionner les conditions de sa révision. La jurisprudence rappelle cependant, que les conditions de révision nécessitent à peine de nullité du contrat de cautionnement, d’indiquer le montant de l’indice de référence utilisé dans le contrat de bail. Il convient de reproduire le chiffre de l’indice ! A défaut le contrat de cautionnement sera nul. Tel est l’enseignement, à titre d’exemple de l’Arrêt rendu par la Cour d’appel de DOUAI le 21 mars 2013 (n°12/04189).

La nullité d’un engagement de caution souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est encourue du seul fait que la mention manuscrite portée sur l’engagement de caution n’est pas identique aux mentions prescrites par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation. Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, que les parties ne peuvent laisser ou modifier à leur libre arbitre. La mention manuscrite a pour finalité protéger la caution et s’assurer qu’elle comprend la portée de son engagement. La sanction prévue par le Code de la consommation est la nullité. Ainsi, l’omission de cette mention manuscrite ou une mention différente, rendra nul et de nul effet l’engagement de la caution qui pourra valablement se libérer de toute obligation à l’égard du bailleur. Le bailleur exige du locataire l’engagement d’une personne physique, une caution, de répondre de toute dette locative. Cette pratique a donné lieu à des abus, spécialement de la part des bailleurs professionnels, ce que le législateur a souhaité réguler, en s’assurant que la caution comprend exactement la portée de ses engagements.

La nullité d’une caution solidaire peut entraîner des conséquences juridiques sur le contrat de location, voire sa nullité. En cas de manquement à l’une des conditions requises par le code civile, l’engagement de la caution peut être annulé via une peine de nullité. Les conditions pour que le contrat cautionnement soit valable sont les suivantes: il doit y avoir une mentions manuscrites des parties signataires; la validité de l’acte de cautionnement doit être précisée et spécifiée; et le débiteur principal doit être identifié et membre du contrat. Selon l’article 1104 du code civil, la caution est tenue de rembourser l’intégralité de la dette principale si celle-ci n’est pas payée par le débiteur. Ainsi, si le contrat de location a été conclu entre le bailleur et le débiteur principal, mais que la caution est invalide à la suite d’une peine de nullité, les droits et obligations des parties seraient remis en cause. Heureusement, le débiteur principal dispose de plusieurs moyens pour se protéger contre une telle situation. Premièrement, celui-ci peut demander au bailleur d’accepter d’autres caution supplétives, par exemple un proche ou un tiers, qui prendrait en charge les mensualités en cas de cessation du paiement. Deuxièmement, si l’engagement caution n’est pas régulier et n’a pas respecté les conditions établies par le code civil, celui-ci a alors le droit au remboursement des sommes versées par lui en tant que caution solidaire. En conclusion, il est important pour le débiteur principal et la caution de respecter scrupuleusement les conditions d’un acte cautionnement afin que celui-ci soit valide et effectif.

La nullité de la caution solidaire peut être invoquée dans les cas suivants : lorsque la caution a effectué son engagement sous la contrainte, lorsque la caution a donné son consentement par le biais de manœuvres frauduleuses de la part du créancier, lorsque la caution n’a pas eu conscience des qualités essentielles du contrat ou de son cocontractant. L’engagement d’une caution solidaire peut aussi être nul lorsque la caution n’était pas en capacité de donner son consentement. La validité du cautionnement dans le cadre d’un acte sous seing privé est encadrée par l’article 2297 du Code civil. Cet article dispose que la caution appose de manière personnelle, la mention selon laquelle elle s’engage en tant que caution solidaire en cas de défaillance du débiteur principal envers le créancier. Le montant de cet engagement devra être inscrit en chiffre et en lettre. Sous réserve qu’en cas de différence entre le montant exprimé en chiffres et lettres, celui exprimé en lettre prévaudra. L’apposition par la caution de la mention susmentionnée n’est pas nécessairement manuscrite et ce, en vertu de l’article 1174 du code civil. Ainsi, cette mention pourra être réalisée en forme dactylographique et la signature de la caution sous forme électronique. La validité du cautionnement dans le cadre d’un acte authentique ou contresigné par avocat, ne doit pas nécessairement contenir la mention obligatoire de l’article 2297 du Code civil.