Comment transmettre une résidence secondaire ?

Pour transmettre à ses enfants un bien avec sérénité, la SCI se présente dans certains cas comme une solution simple et efficace, notamment dans le cas d’une résidence secondaire : profiter de la maison de famille entre parents et enfants, frères et sœurs ou cousins tout en se partageant les frais, les modalités d’occupations en adoptant une organisation souple, permet de la conserver avec tous les plaisirs qu’elle pourra procurer aux générations futures. La SCI permet aux parents de céder leurs parts de façon progressive et équilibrée en bénéficiant des abattements relatifs aux donations. Lorsque le patrimoine le permet, il est souvent préférable de créer une SCI par immeuble pour individualiser la répartition et faciliter ainsi la transmission. Avant de devenir associé d’une SCI, il est important d’être bien accompagné dans la rédaction des statuts. Ceux-ci doivent permettre de définir les modalités d’entrée et de sortie de la SCI, les modes d’occupation et de partages des frais par exemple. Votre notaire vous aidera à évaluer les avantages fiscaux d'une SCI et attirera votre attention sur la nécessité d’intégrer certaines clauses particulières, notamment lorsque les associés sont soumis à des régimes de protection spécifiques.

Pour éviter à vos enfants de payer des droits de succession, vous pouvez leur transmettre votre résidence secondaire de votre vivant par une donation. Comme pour la succession, vos héritiers bénéficient d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Avec la donation en nue-propriété, vous transmettez votre résidence secondaire à vos enfants tout en conservant le droit de l’habiter ou d’en percevoir des loyers. Les droits de donations sont alors calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Vous pouvez également transmettre votre résidence secondaire en pleine propriété à vos enfants, mais dans ce cas vous ne bénéficierez d’aucune réduction sur les droits de donation. Transmettez votre résidence secondaire en créant une SCI. La formule de la société civile immobilière (SCI) est fiscalement avantageuse pour gérer la transmission d’une résidence secondaire. Avec une SCI, vous pouvez donner de façon équitable à chacun de vos enfants et limitez les risques de conflits car, si vous demeurez gérant de la SCI, vous restez décisionnaire principal. La transmission des parts d’une SCI suit les mêmes règles fiscales que la donation : abattement de 100 000 € par enfant pour le calcul des droits de donation. Il est plus facile de transmettre des parts de SCI que des biens immobiliers. La valeur des parts se voit appliquer une décote de 10 à 20 % du simple fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que l'immeuble ou la maison en tant que tel. La SCI diminue donc l'assiette des droits de donation.

Pour transmettre une résidence secondaire, il est possible d'utiliser deux dispositifs distincts : le démembrement de propriété et la donation. Le démembrement de propriété permet de diviser la propriété en deux parties distinctes : l'usufruit, que les parents conservent, et la nue-propriété, qu'ils transmettent à leurs enfants. En conservant l'usufruit, les parents peuvent garder le contrôle du bien, la possibilité d'y vivre ou de le louer jusqu'à leur décès. Selon l'âge des donateurs, le fisc évalue différemment la valeur de l'usufruit. Pour une tranche d'âge située entre 51 et 61 ans, la valeur de l'usufruit est estimée à 50% de la valeur de votre bien immobilier. Grâce à ce mécanisme, les parents peuvent transmettre la nue-propriété de leur maison à leurs enfants pour une valeur déterminée. Le droit français prévoit également des abattements fiscaux dans le cadre des donations parent-enfant, permettant à chacun des parents de transmettre à chacun de ses enfants 100 000 euros, tous les 15 ans, sans taxation. À la mort de l'usufruitier, la pleine propriété du bien revient automatiquement au nu-propriétaire, sans qu'il y ait de droits de mutation à régler.

Grâce à un solide abattement et à des déductions, la donation d'un bien immobilier français (avec réserve d'usufruit) est une option fiscalement intéressante. Pour les donations entre parents et enfants, un abattement fiscal de 100.000 euros par parent et par enfant est octroyé par période de quinze ans.

Pour transmettre une résidence secondaire, il est possible de transmettre la nue-propriété de la résidence secondaire à ses enfants tout en gardant l’usufruit. Les avantages incluent une réduction de la valeur imposable, le gel de la valeur à la date de donation, et pas de droits à payer au décès. La valeur taxable de la résidence secondaire peut ainsi être réduite, comme dans l'exemple où la valeur fiscale de l’usufruit est de 40 % à 60 ans, ce qui pourrait donner une valeur taxable de 180 000 € pour une maison à 300 000 € donnée en nue-propriété. Cela peut représenter un gain fiscal estimé à 45 000 € par rapport à une transmission complète au décès. La donation-partage ou la création d’une SCI familiale peuvent également être utilisées pour éviter les litiges et organiser la gestion à plusieurs. Il est également judicieux d’ouvrir une assurance-vie dont les bénéficiaires sont les héritiers, pour leur fournir des liquidités sans fiscalité importante, afin de régler les droits sans vendre le bien. Les solutions existent, mais il est nécessaire d’être accompagné à temps pour anticiper et alléger la facture fiscale liée à la transmission d'une résidence secondaire. La création d’une SCI permet d’organiser la gestion à plusieurs et de transmettre des parts sociales progressivement, avec des abattements tous les 15 ans. La donation-partage permet d’éviter les litiges en fixant à l’avance la répartition.