Comment puis-je me retirer d'une caution solidaire en location ?

Vous vous êtes porté caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager. Accéder au modèle de lettre Vous pouvez vous dégager en utilisant le modèle de lettre fourni par l'Institut national de la consommation (INC). L'administration concernée me répondra. Émetteur du modèle de lettre : Institut national de la consommation (INC) Vérifié le 05 août 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Si le contrat est à durée déterminée, l'engagement du garant prend fin automatiquement à la date d'échéance prévue dans le contrat de caution. Si l'acte de caution mentionne une durée d'engagement, il est impossible de le résilier avant. Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, mais que vous vous engagez pour la durée initiale et tous ses renouvellements, cela revient à vous être engagé pour une durée indéterminée avec la possibilité de vous désengager à chaque fin de période. Si votre acte de cautionnement mentionne un nombre trop important de reconductions et/ou de renouvellements, vous engageant sur plus de 9 ans, la jurisprudence a déjà estimé que c'était un engagement indéterminé. Vous pouvez tenter de faire requalifier l'acte en « durée indéterminée » et vous départir de l'engagement à l'issue d'une échéance. Il est possible de mettre fin à une caution solidaire à tout moment si toutes les parties concernées sont d'accord. Cela implique un accord écrit entre le créancier, le débiteur et le garant. Cet accord doit être formalisé par écrit pour éviter toute ambiguïté ou malentendu. Lorsque le cautionnement d'obligation résultant d'un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Pour se désengager, le garant doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Cette résiliation ne prend effet que pour les dettes futures. Le garant reste donc responsable des dettes contractées par le locataire jusqu'à la date de résiliation de la caution.

Heureusement, il est aujourd’hui possible de se soustraire à un tel engagement, et ceci de manière assez simple en fonction des situations. Pour pouvoir annuler une caution solidaire bancaire il convient de vérifier plusieurs éléments. Les éléments exposés ci-dessous, peuvent aussi vous permettre d’annuler tout autre type de caution solidaire. Etape 1 : Vérifier que votre consentement n’a pas été vicié L’engagement d’une caution solidaire peut être annulé dans les cas suivants : -Lorsque la caution a effectué son engagement sous la contrainte, c’est-à-dire, via la mise en œuvre de menaces à son égard -Lorsque la caution a donné son consentement par le biais de manœuvres frauduleuses de la part du créancier -Lorsque la caution n’a pas eu conscience des qualités essentiels du contrat ou de son cocontractant L’engagement d’une caution solidaire peut aussi être nul dans les cas suivants, ayant un rapport avec son consentement : -Lorsque la caution n’était pas en capacité de donner son consentement -Lorsque la caution étant mariée sous le régime de la communauté, engage des biens communs, sans le consentement de son époux Etape 2 : vérifier la forme de l’engagement L’acte de caution doit comme tout contrat mentionner obligatoirement certains éléments nécessaires à sa validité. Cependant, dans le cadre de cautions solidaires certaines d’exigences sont prédéfinies par la loi et peuvent en cas d’absence, faire tomber l’engagement d’une caution. La validité du cautionnement dans le cadre d’un acte sous seing privé : Depuis la réforme du 1er janvier 2022 du droit des sûretés, la validité de l’acte de caution solidaire est encadré par l’article 2297 du Code civil. Cet article dispose que la caution appose de manière personnelle, la mention selon laquelle elle s’engage en tant que caution solidaire en cas de défaillance du débiteur principal envers le créancier. De plus, le montant de cet engagement devra être inscrit en chiffre et en lettre. Sous réserve qu’en cas de différence entre le montant exprimé en chiffres et lettres, celui exprimé en lettre prévaudra. Attention :L’apposition par la caution de la mention susmentionnée n’est pas nécessairement manuscrite et ce, en vertu de l’article 1174 du code civil. Ainsi, cette mention pourra être réalisée forme dactylographique et la signature de la caution sous forme électronique. La validité du cautionnement dans le cadre d’un acte authentique ou contresigné par avocat : L’acte authentique est un acte réalisé par un notaire. Cet acte est défini comme authentique, car il a une force exécutoire. L’acte contresigné par avocat vaut quant à lui, certification des écrits et signatures des parties au contrat. Ainsi, contrairement à un acte de caution solidaire réalisé sous seing privé, un acte authentique ainsi que contresigné par avocat ne doit pas nécessairement contenir la mention obligatoire de l’article 2297 du Code civil.

Pour résilier une caution solidaire, il faut envoyer au propriétaire une lettre en recommandé avec avis de réception. La résiliation sera effective à la fin du contrat de location. Lorsque l’acte de cautionnement est à durée déterminée, il contient une durée précise d’engagement, il est impossible de résilier la caution solidaire avant la fin de l’engagement. Une fois que le bail prend fin, vous n’êtes plus considéré comme le garant et vous n’avez aucune formalité à effectuer. Si aucune durée d’engagement n’est précisée sur l’acte de cautionnement, celui-ci a une durée indéterminée, dans ce cas, il est possible de résilier l’acte de caution à tout moment. Pour les locations classiques qui dépendent de la loi du 6 juillet 1989, l’engagement doit être maintenu jusqu’à la fin du bail. La résiliation d’une caution solidaire à durée indéterminée nécessite une lettre au propriétaire, exemple : Madame, Monsieur, Je me suis porté(e) caution pour M./Mme (prénom et nom), locataire au (adresse) en vertu d’un bail signé le (date). L’acte de cautionnement [ne fixant aucune durée d’engagement], je désire révoquer cet engagement en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Vous voudrez donc noter qu’à compter du (précisez la date) je ne répondrai plus des dettes de M./Mme (prénom et nom).

Vous pouvez revenir sur votre engagement, mais tout dépend de l’acte de cautionnement que vous avez copié et signé. Lorsqu’une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, vous êtes alors engagé irrévocablement jusqu’à ce terme. Concrètement, le garant se trouvant dans l’impossibilité de procéder à la résiliation unilatérale de son engagement, la charge qui pèse sur lui d’assurer le paiement des dettes locatives du bénéficiaire - en cas de défaillance de celui-ci - ne cesse qu’à la date initialement prévue au bail. Si l’acte de cautionnement sur lequel vous avez apposé votre signature ne comporte aucune date limite, il est alors à durée indéterminée. Vous pouvez alors mettre, à tout moment, un terme à votre engagement de régler les dettes locatives du bénéficiaire. Mais attention, dans le cas le plus courant d’une location classique correspondant au régime général régi par la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du cautionnement ne prendra effet qu’à la fin du bail de location. Il doit toutefois procéder à son désengagement dans les règles de l’art. Concrètement, pour mettre fin au cautionnement, il va vous falloir adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Indiquez-lui que vous souhaitez dénoncer l’engagement de caution et qu’à compter de la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours vous ne répondrez plus de ses dettes locatives. A la date indiquée dans l’acte de cautionnement initial, vous serez automatiquement délié, sans aucune formalité à accomplir.

Vous pouvez dans un premier temps contacter le propriétaire ou l'agence immobilière pour leur expliquer la situation et leur demander de vous désengager de la caution solidaire. Il est important d'expliquer les raisons pour lesquelles vous souhaitez vous désengager. Si vous êtes engagé pour une durée déterminée, et que vous souhaitez vous désengager avant la date convenue, le propriétaire ou l'agence immobilière peut accepter ou refuser cette demande. Vous pouvez envoyer dans un second temps leur envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devez indiquer votre volonté de résilier votre engagement de caution. Si le bail se poursuit après la cessation de votre cautionnement, vous ne serez plus tenu de régler les éventuels loyers impayés après cette date. En revanche, vous continuerez de garantir les loyers impayés pendant la période où vous étiez caution. Si le propriétaire maintient son refus, vous serez contraint de respecter votre engagement jusqu'à la date convenue dans le contrat. Si la période d'engagement est dépassée ou si le contrat de location ne prévoit pas de durée minimale pour la caution, et que le propriétaire refuse quand même de vous libérer de votre engagement, il est conseillé de privilégier une approche amiable. Avec le locataire vous pouvez en effet entamer une discussion avec le propriétaire pour régulariser la situation rapidement. Toutefois, si aucune solution n'est trouvée, il est possible de mettre le propriétaire en demeure ou même de l'assigner en justice, pour se désengager.

Lorsque le bail le permet, le cautionnaire a pour obligation d’adresser un courrier, informant le propriétaire de son désengagement auprès de la location. Pour se retirer d’une caution en toute légalité, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au propriétaire du bien. Ainsi, l’engagement de caution peut être rompu à n’importe quel moment, tant qu’il est mentionné de fait, par écrit, spécifiant l’objet et la date en question à laquelle le garant souhaite se retirer de ses obligations de paiements en cas d’incapacité de paiement du locataire. La personne garante est en droit de se retirer de la caution sans se référer à une durée d’engagement. Fait rare, la plupart des contrats de location sont toutefois pourvues d’une mention, précisant que le cautionneur doit se porter solidaire des non-paiements du loyer, jusqu’à la fin du bail.

Pour résilier votre cautionnement vous devez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Vous devez indiquer votre volonté de résilier votre engagement de caution solidaire à compter de - selon votre situation - la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. Si vous vous êtes engagé(e) en tant que caution solidaire pour une durée ferme : Vous ne pourrez pas unilatéralement revenir sur votre engagement avant la date initialement fixée. Si vous ne vous êtes pas engagé(e) pour une durée précise : Vous pouvez résilier votre cautionnement mais vous ne serez libéré(e) de votre engagement qu’à la date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours. N’oubliez pas de vérifier également si votre acte de cautionnement vous oblige à respecter un préavis. Si le bail se poursuit après la cessation de votre cautionnement, vous ne serez plus tenu de régler les éventuels loyers impayés après cette date. En revanche, vous continuerez de garantir les loyers impayés pendant la période où vous étiez caution.

Le garant peut se désister de ses obligations à n’importe quel moment s’il a signé un acte de cautionnement sans durée déterminée, qui l’engage jusqu’à la fin du contrat de bail, renouvellements successifs compris. Pour que ce désistement soit légal, le garant doit envoyer sa décision au bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Sa résiliation sera alors effective à la fin du bail en cours. Si le bail a été reconduit 6 mois plus tôt, il restera engagé pendant encore deux ans et demi et doit donc toujours être en mesure de payer les dettes du locataire. La caution peut se désengager, même si une période est indiquée, si vous lui en donnez l’autorisation, ainsi que le locataire. Non, s’il a signé un acte de cautionnement avec une durée clairement indiquée dans le bail, car le garant peut, par exemple, s’engager pour la durée initiale du bail nu ou pour 2 ans seulement, il a l’obligation d’assurer son engagement pendant cette période déterminée et reste solidaire des dettes locatives du locataire jusqu’à la date finale mentionnée, sauf si une autorisation lui est donnée. Ensuite, l’engagement cesse automatiquement. Par exemple, si le garant s’est engagé pour le 1er contrat de 3 ans et que le bail est renouvelé, il ne sera plus responsable des dettes, à partir du bail renouvelé.