Est-ce qu'un usufruitier est considéré comme le propriétaire d'un bien ?

Les attributs du droit de propriété sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété. Droits sur le bien Titulaires Propriétaire Nu-propriétaire Usufruitier Disposer du bien Oui Oui Non Utiliser un bien Oui Non Oui Percevoir des revenus issus de ce bien Oui Non Oui La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruitier doit notamment faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d'entretien de l'usufruitier. Cela veut dire que vous possédez les murs de la maison. Cela veut dire qu'elle peut utiliser la maison. Vous pouvez donc décider de la vendre.

L’usufruitier a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il produit. Le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir. On parle de « démembrement de propriété ». Le démembrement de propriété fait suite à une succession : le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété. Les droits fiscaux de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier. La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’après un barème établi par l’administration fiscale. Il est également possible de donner la nue-propriété de son vivant et se réserver l’usufruit. L’usufruitier est libre de louer le bien, sans l’accord du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. Il existe des exceptions pour lesquelles usufruitier et nu-propriétaire seront redevables de l’IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété.

L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire. Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété. Il est possible pour le propriétaire de séparer ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Le nu-propriétaire est tenu de régler les grosses réparations, sauf si elles sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier. L'usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts conformément aux articles 605 et 608du code civil. Le nu-propriétaire ne peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L’usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. L'usufruit cédé conserve la même durée. L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l’usufruitier. L'usufruitier peut être dispensé de ces 2 obligations. Au cours de l’usufruit, il doit jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état. L’usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts conformément aux articles 605 et 608du code civil. Il doit l’entretenir, ne pas modifier sa destination, procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires, il ne doit pas le détériorer... Il lui est vivement conseillé d’assurer le bien. Il ne doit rien faire qui puisse diminuer ou troubler la jouissance de l'usufruitier. La vente d’un bien démembré La vente du logement dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Conformément à l’article 621 du code civil, “Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix”.

Un usufruitier peut donc quasiment tout faire comme s’il était propriétaire du bien. Le nu-propriétaire est dans les faits le véritable propriétaire du bien, puisque lui seul peut le vendre ou le léguer. L’usufruitier en revanche, ne peut vendre le bien. L’usufruitier s’engage à respecter certaines obligations. Lorsque l’on achète un bien immobilier, la plupart du temps, on en est pleinement propriétaire. Ainsi, nous sommes à la fois usufruitier et nue-propriétaire du bien qui sont les deux versants de la pleine propriété. Mais parfois, l’usufruitier et le nue-propriétaire ne sont pas les mêmes personnes.

Cela lui confère des droits et des obligations sur un bien dont la nue-propriété appartient à un autre individu. Selon cette disposition, il s'agit d'une prérogative dont dispose une personne sur un bien meuble ou un bien immeuble. Celle-ci lui permet de l'utiliser et d'en percevoir les revenus, sans en être le véritable propriétaire. Sous réserve de respecter les obligations qui lui incombent vis-à-vis du bien et du nu-propriétaire, les droits de l'usufruitier sont presque aussi étendus que ceux d'un propriétaire. Le pouvoir d'administration du bien revient en effet en grande partie à l'usufruitier. En tant qu'usufruitier, vous avez le droit d'utiliser le bien sur lequel porte l'usufruit. En d'autres termes, vous ne devez pas détruire ou détériorer le bien objet de l'usufruit sous peine de sanctions.