Quelles sont les obligations d'une SCI familiale ?

Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. Le gérant a l’obligation de rendre compte de sa gestion chaque année, même si les associés ne le demandent pas. Il semble donc souhaitable que le gérant confie à son avocat le soin de suivre le dossier juridique de la S.C.I., et en particulier de convoquer chaque année une assemblée générale des associés afin que le gérant puisse rendre compte de sa gestion, et présenter à cette assemblée un rapport sur l’activité de la S.C.I. durant l’exercice écoulé comme l’impose la loi. Le caractère familial de la société et l’absence de demande de rapport de gestion émanant des associés étaient impropres à exonérer le gérant de son obligation, prévue à l’article 1856 du Code civil, de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Une Société Civile Immobilière a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire. Il doit être ouvert et identifié au nom de la SCI et dédié à son activité. Les paiements et les encaissements doivent obligatoirement passer par le compte bancaire de la SCI. Les SCI à l’IR ne sont pas soumises à l’obligation de tenir une comptabilité classique : bilan & compte de résultat. Cependant, la tenue d’un cahier comptable assurant le suivi des recettes et des dépenses est obligatoire. Le gérant d’une société civile immobilière doit être en capacité de rendre compte de sa gestion. Chaque SCI a l’obligation de déclarer ses résultats, tous les ans, auprès de l’administration fiscale. Il est obligatoire de réunir les associés chaque année. Cette réunion a pour but la presentation des comptes, l’échange entre associés sur les questions de gestion courante, et surtout la décision d’affectation du résultat. La non tenue des réunions engendre d’importants risques fiscaux en cas de contrôle. La SCI pourra être jugée fictive à l’issue de la procédure d’abus de droit déclenchée par l’administration fiscale.

La création d’une SCI familiale est une décision judicieuse pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. En principe, aucune obligation légale ne contraint une SCI familiale à tenir une comptabilité détaillée. Il faut dire que votre activité n’est pas commerciale, puisqu’il est uniquement question de gérer un patrimoine immobilier familial. Cependant, la tenue des comptes peut devenir une exigence dans certaines situations exceptionnelles. C’est par exemple le cas si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés ou la TVA. Attention, d’autres cas peuvent nécessiter la tenue d’une comptabilité rigoureuse, notamment si une clause spécifique l’impose dans les statuts, ou si l’un de vos associés est soumis à l’impôt sur les sociétés ou aux bénéfices industriels et commerciaux. La comptabilité d’une SCI familiale à l’impôt sur le revenu n’a aucune obligation légale et peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie. Vous devez donc tenir un registre des recettes dans lequel vous annotez les encaissements et décaissements de l’entreprise, le mode de règlement de chaque mouvement et le solde de la trésorerie. Attention, vous devez aussi déposer une déclaration de revenus fonciers qui présente vos revenus perçus et vos charges déductibles. La comptabilité d’une SCI familiale à l’impôt sur les sociétés implique la tenue de la comptabilité passe par un plan comptable et par le respect des règles de la comptabilité commerciale en partie double. Il vous faut obligatoirement déposer une déclaration annuelle de résultats, comme le ferait une SARL pour déclarer ses bénéfices et pertes. Un expert-comptable peut être un allié précieux pour votre SCI familiale, puisqu’il veille au respect de vos obligations juridiques et fiscales.

Les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est assumé par l'ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. De plus, obtenir a minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession du bien. En cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. À savoir Si, dans le cadre de votre SCI, vous mettez en location des biens meublés, ceci est considéré comme une activité commerciale. Vous serez donc soumis à l’impôt sur les sociétés. En savoir plus sur les déclarations spécifiques aux SCI.