Quelle est l'indemnité d'occupation en cas de séparation d'un concubinage ?

L'article 815-9 du Code civil précise que celui qui jouit seul du domicile commun doit une indemnité d'occupation à l'indivision. Le concubin indivisaire qui jouit, à titre exclusif, du domicile commun doit une indemnité d'occupation à l'indivision. Il appartiendra à votre Conseil de solliciter l'intervention d'un notaire pour voir fixer une valeur locative à votre immeuble indivis, et connaître ainsi le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par le concubin à l'indivision. Ainsi, il pourra être calculé le montant total de l'indemnité qui sera due, et la part revenant au concubin évincé du domicile commun. Toutefois, dans le cadre d'une bonne entente lors de la séparation, il est tout à fait envisageable de renoncer au paiement de ce droit à récompense.

L’article 373-2-9-1 du code civil dispose que “Lorsqu'il est saisi d'une requête relative aux modalités d'exercice de l'autorité parentale, le juge aux affaires familiales peut attribuer provisoirement la jouissance du logement de la famille à l'un des deux parents, le cas échéant en constatant l'accord des parties sur le montant d'une indemnité d'occupation”. Le nouvel article 373-2-9-1 du code civil précise que si les anciens concubins sont propriétaires, le juge accorde la jouissance provisoire à l’un ou à l’autre, toutefois une indemnité d’occupation devra être versée à celui des deux qui se verra évincer du domicile. Lorsque le bien appartient aux parents en indivision, la mesure peut être prorogée, à la demande de l'un ou l'autre des parents, si durant ce délai le tribunal a été saisi des opérations de liquidation partage par la partie la plus diligente. L’intervention du juge aux affaires familiales est toutefois limitée au logement où résident déjà les enfants et ne peut excéder 6 mois. Par ailleurs, il est très important de noter que l’attribution ne concerne que la jouissance du bien et qu’elle ne porte aucunement atteinte au droit de propriété. L’article 373-2-2 du code civil dispose qu’en cas de séparation entre les parents, la contribution à son entretien et à son éducation prend la forme d’une pension alimentaire versée par l’un des parents à l’autre. Attention, cette pension peut toutefois, en tout ou partie, prendre la forme d’une prise en charge directe des frais exposés au profit de l’enfant ou être, en tout ou partie, servie sous forme de droit d’usage et d’habitation. En clair, celui qui se voit attribuer la résidence principale des enfants peut aussi se voir attribuer la jouissance gratuite du domicile conjugal, au titre de la contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants, en cas de séparation. Attention, cette mesure est possible dans plusieurs situations, que le logement soit détenu par un bail, qu’il n’appartienne qu’à un seul des parents ou qu’il soit en indivision.

Le conjoint qui déménage a alors la possibilité d’obtenir une indemnité d’occupation. Pareillement si lors d’une succession, un des héritiers occupe et jouit privativement d’un bien immobilier indivis, une indemnité d’occupation peut lui être demandée. Lorsqu’un couple se sépare et qu’ils sont tous deux propriétaires, les ex conjoints ne décident pas systématiquement de vendre le domicile familial. Pour rééquilibrer la situation, l’article 815-9 du Code Civil prévoit alors une compensation financière, versée par l’époux qui continue d’occuper le bien commun ou indivis à celui qui part. Dans le cas de concubins ou personnes pacsées, cette indemnité d’occupation prendra son point de départ au jour de l’occupation privative. Il convient alors de se faire assister d’un avocat compétent dans le droit de la famille et les questions patrimoniales, afin de défendre ses intérêts. Comparable à un loyer bien que plus modérée, cette indemnité d’occupation est facultative et dépend seulement du choix des époux. Dans le cadre d’un divorce, les époux peuvent décider de fixer les modalités de la séparation ensemble et déterminer le montant de l’indemnité d’occupation. En cas de désaccord, le Juge aux Affaires Familiales statuera sur la jouissance du domicile et la nature onéreuse ou gratuite de ce dernier.

Lorsque les conjoints, les concubins ou les partenaires pacsés sont propriétaires du logement familial, c’est-à-dire du logement où ils ont vécu ensemble, si l’un des deux quitte ce domicile, il sera en droit de percevoir une indemnité d’occupation de la part de celui qui reste. L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer mais une contrepartie financière qui vient rééquilibrer la situation de celui qui ne jouit pas de l’occupation du logement. Si le domicile a été acquis par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, ou s’il a été acquis par des concubins non mariés ou par des partenaires pacsés, ce domicile est un bien indivis, et il convient alors de se reporter à l’acte d’achat pour savoir quelle est la part de propriété de chacun sur ce bien. Par exemple, si le bien a été acquis à hauteur de 30% pour Monsieur et de 70% pour Madame, l’indemnité d’occupation que Madame devra verser à Monsieur si elle l’occupe s’élèvera à 30% du montant de la valeur locative. S’ils ne sont pas mariés, les deux propriétaires peuvent s’entendre amiablement sur le montant et le paiement de l’indemnité d’occupation. S’ils n’y parviennent pas, l’un des deux pourra saisir un Juge afin de faire fixer le montant de cette indemnité et obtenir la condamnation de l’autre à son paiement. L’indemnité d’occupation peut être réclamée à tout moment par celui qui n’a pas la jouissance exclusive du bien indivis. Cette indemnité d’occupation peut être fixée d’un commun accord ou par décision d’un juge. C’est la valeur locative du bien qui servira de base au calcul de l’indemnité d’occupation.

Concrètement dès lors que la cohabitation cesse et que l’un des co-indivisaires reste dans le bien, ce dernier est redevable à l’égard de l’indivisaire parti, d’une indemnité au titre de l’occupation du logement. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. L’indemnité d’occupation n’est pas automatique ni systématiquement due, les indivisaires pouvant décider d’une occupation privative à titre gratuit. C’est au Juge aux Affaires Familiales qu’il revient de statuer, notamment pour ordonner le versement de ladite indemnité et établir son montant. Le montant de l’indemnité est calculé notamment en fonction de la valeur locative du bien. L’ex-compagnon resté dans le logement avec les enfants ne verse pas d’indemnité d’occupation ; en contre-partie, il ne reçoit pas de pension alimentaire ou alors, suivant les situations, une pension réduite.

La personne qui est autorisée à continuer d’occuper le logement familial doit verser une indemnité d’occupation à l’autre. Il s’agit non pas d’un loyer, mais d’une contrepartie financière qui a pour objectif de restaurer un certain équilibre dans la situation entre celui qui quitte le logement et celui qui continue de l’occuper. Le paiement de cette indemnité n’est pas conditionné par l’occupation du bien immeuble. Même si le logement n’est pas effectivement occupé, conformément à l’article 815-9 du Code Civil l’indemnité doit être payée en raison de la privation de jouissance imposée à l’autre. Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé d’un commun accord par les indivisaires lorsque la séparation de couple se fait à l’amiable. À défaut d’entente, c’est à un juge qu’il reviendra la charge d’effectuer le calcul de l’indemnité d’occupation. Un élément dont il tient compte est la valeur locative du bien, l’estimation se faisant à partir du jour de l’usage exclusif du bien.