Comment faire si l'un des deux ne veut pas vendre ?

Si l’un des indivisaires refuse de vendre, les autres indivisaires peuvent demander la vente du bien par licitation. L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d’autres indivisaires. Le ou les indivisaires devront choisir un notaire qui notifiera le projet d’intention de vendre à tous les indivisaires. Tout indivisaire pourra faire opposition à la vente ou au partage, dans le délai de 3 mois qui suit la notification. Passé ce délai, les indivisaires qui souhaiteront vendre devront assigner le récalcitrant devant le tribunal judiciaire. La vente s’effectuera par la licitation, c’est-à-dire par vente aux enchères publiques. Une fois saisi, le tribunal ordonnera soit l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage en désignant un Notaire afin d’élaborer l’acte de liquidation et/ ou partage, la vente aux enchères judiciaires du bien indivis au travers de la procédure de licitation, si elle est demandée, lorsque le bien est difficilement partageable. La licitation judiciaire interviendra également si elle est demandée lorsque le Notaire désigné n’aura pas réussi à mettre d’accord les parties. Le bien sera ensuite vendu aux enchères judiciaires. Une fois le bien vendu, le juge désignera un notaire pour réaliser les opérations de partage. Les sommes qui en seront retirées seront portées à l’actif à partager et seront utilisées pour payer les dettes et charges de l’indivision. L’article 1686 du Code civil définit la licitation comme étant la vente aux enchères judiciaire d’un bien indivis non-partageable en nature, en vue d’en répartir le prix entre coindivisaires. Il est nécessaire de souligner que la licitation n’est accordée qu’en cas de réel blocage. En effet, les biens sont en général cédés à un prix inférieur à leur valeur et la procédure s’avère longue et onéreuse. Cet article permet à un indivisaire de saisir le tribunal aux fins de demande d’expulsion d’un coindivisaire occupant sans droit ni titre un immeuble indivis. Pour que l’expulsion soit ordonnée, il faudra réussir à prouver que le coindivisaire occupe le bien privativement les lieux. Il faudra également justifier qu’il existe un trouble manifestement illicite. La jurisprudence a notamment considéré que le défaut d’entretien du bien, le refus de vendre d’un coindivisaire sans raison et l’entrave à la procédure de licitation, constituait un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Pour vendre un bien indivis si les autres indivisaires ne veulent pas vendre, il faut d’abord exprimer sa volonté devant notaire. Le notaire aura ensuite un mois pour indiquer aux autres indivisaires, par huissier, l’intention de vendre. Ces derniers auront alors trois mois pour répondre. S’ils ne sont pas d’accord, le notaire dressera alors un procès-verbal de difficulté, les indivisaires désireux de vendre le bien pourront alors saisir le tribunal judiciaire. En effet, le juge peut autoriser des indivisaires, lorsqu’ils sont titulaires d’au moins deux tiers des parts, à passer seuls un acte pour lequel le consentement de tous les indivisaires serait nécessaire lorsque leur refus met en péril l’intérêt commun, ou bien en cas d’urgence. La vente ainsi autorisée par le tribunal pourra alors se faire aux enchères, et le montant récolté sera réparti entre les indivisaires à proportion de leur quotes-parts, déduction faite de frais de justice. Par ailleurs, il sera également possible de vendre sa soulte d’indivision à un tiers ou à un ou plusieurs co-indivisaire.

Il n'y a aucune information sur la manière de procéder si l'un des co-indivisaires ne veut pas vendre le bien en indivision.

En cas de désaccord des époux durant la procédure de divorce, il est quasiment impossible de forcer l’époux qui le refuse de vendre la maison. Le refus peut être motivé par un désaccord sur la valeur du bien, sur le principe même de la vente. Il faut alors tout faire pour accélérer la procédure de divorce, car une fois le divorce prononcé, les opérations de partage des biens des ex-époux doivent être menées et les possibilités d’actions sont différentes. Surtout celui qui occupait le bien probablement gratuitement durant la procédure de divorce, l’occupe à ses frais dès le divorce prononcé. Durant la procédure seules des discussions menées par des avocats spécialisés en droit de la famille vous permettront d’avancer en dépit des difficultés générées par le conflit de votre divorce.