Qui peut s'opposer à la vente d'une maison ?

Un maire peut s'opposer à une vente sous certaines conditions. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption. Pour qu'une collectivité locale puisse utiliser son droit de préemption urbain, il faut que le bien mis en vente se trouve dans une zone préalablement définie. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt général. Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé. Toutefois, la commune a le droit d'utiliser le bien à d'autres fins que celui indiqué initialement, à la condition que l'opération soit susceptible de justifier le droit de préempter. Sont exclus du droit de préemption : les biens immobiliers faisant l'objet d'une donation ou d'une succession, les immeubles appartenant aux organismes d'HLM, les fonds de commerce, les lots de copropriété portant sur un seul local, les biens cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Si les co-indivisaires souhaitent conserver le bien indivis après la succession, il est d’usage d’établir une convention d’indivision. Tous les indivisaires ont l’obligation de s’acquitter des charges relatives à l’indivision. La vente d’une maison ou d’un appartement en indivision est très encadrée. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leur quote-part. La quote-part de chacun est calculée en fonction de la contribution financière apportée par chacun. La quote-part des héritiers se répartit, soit en fonction d’un testament laissé par le défunt. La répartition se fait ainsi : 1/4 pour l’époux(se) 3/4 pour les enfants.

La vente du bien immobilier en indivision ne peut se faire qu'à l'unanimité des héritiers.

Un bien est détenu en propre s’il était la propriété d’un conjoint avant le mariage, ou s’il a été acquis dans le contexte d’une donation, d’un legs ou d’une succession, y compris pendant le mariage. Un bien commun est un bien acquis par les conjoints pendant le mariage, hors legs, donation ou succession. Il appartient donc aux deux époux, à égalité. La nature et la répartition du financement – revenus communs, fruits des biens propres ou deniers personnels – importe peu. Si le logement constitue la résidence principale de la famille, auquel cas la propriété est protégée par le Code civil et ne peut être vendue qu’avec l’accord des deux parties. Si le mariage a été célébré sous le régime de la communauté universelle et que le bien immobilier concerné a été qualifié de bien commun. La vente forcée du bien immobilier détenu en commun est possible dans deux cas de figure : lorsque les intérêts familiaux pèsent en faveur de la vente, par exemple s’il existe des dettes que seul le fruit de la vente permettrait de rembourser. Et lorsque l’ex-conjoint n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté, soit parce qu’il a quitté la résidence conjugale, soit parce qu’il se trouve en incapacité de donner un avis éclairé. Lorsque plusieurs héritiers se partagent une propriété, on parle d’indivision successorale. En principe, chaque héritier doit donner son consentement pour que la vente ait lieu. Mais, dans les faits, il est possible d’imposer cette décision : celui ou celle qui possède au moins la moitié du bien doit indiquer au notaire sa volonté de le vendre. Cela marche de la même manière si plusieurs héritiers, qui possèdent au total au moins deux tiers des parts de l’indivision, décident de vendre. Ce faisant, les héritiers minoritaires ne peuvent pas s’y opposer.

Un ex-conjoint peut-il s’opposer à cette vente ? Le bien propre est un bien immobilier qui a été acquis avant le mariage par l’un des conjoints. Si le logement des ex-époux est considéré comme bien propre de l’un d’entre eux, son propriétaire peut s’opposer à la vente de ce bien immobilier après le divorce. Cependant, il existe deux exceptions à cette règle : Les époux ont choisi le régime matrimonial de la communauté universelle dans leur contrat de mariage, et ont précisé que le bien était un bien commun et non universel. Les ex-époux s’étaient accordés pour choisir le bien actuel comme étant la résidence de la famille, remplissant l’obligation de la communauté de vie. Le bien ne pourra alors être vendu qu’avec l’accord des deux ex-époux. L’un d’entre eux ne peut vendre le logement familial sans consentement du second conjoint. Dans le cas d’un bien commun, chaque époux doit donner son accord pour la vente. Un des ex-époux pourra aussi racheter les parts de l’autre via un état liquidatif à rédiger devant le notaire. Le conjoint ne peut refuser la vente d’un bien immobilier détendu en propre par son ex-conjoint que si elle va contre l’intérêt des enfants. Le juge aux affaires familiales devra être saisi pour pouvoir trancher sur cette décision. Si le bien est commun, le conjoint s’y opposant obtiendra gain de cause en prouvant le préjudice causé aux enfants. Là encore, c’est le juge aux affaires familiales qui tranchera, mais la procédure est longue et bloquera la vente.

Le vendeur peut bloquer la vente d’un bien. Même s'il a signé un compromis de vente, le vendeur dispose de certains moyens pour s'opposer à la vente. Il peut notamment invoquer un vice du consentement, c'est-à-dire le fait qu'il a été induit en erreur ou a subi des manœuvres frauduleuses lors de la signature du contrat. Les autres propriétaires en cas d'indivision. Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque propriétaire doit donner son accord pour la vente. Un seul propriétaire peut donc bloquer la transaction s'il s'y oppose. Les héritiers en cas de succession. De la même manière, les héritiers d'un bien immobilier peuvent s'opposer à sa vente s'ils ne sont pas tous d'accord. Le vendeur, les autres propriétaires en indivision et les héritiers peuvent s'opposer à la vente. La mairie peut ainsi faire valoir son droit de préemption lorsqu'elle souhaite maîtriser le foncier pour mettre en œuvre des projets d'aménagement, de construction de logements sociaux, ou encore de préservation du patrimoine. Lorsque la mairie décide d'exercer son droit de préemption, elle doit le notifier au propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner envoyée par le vendeur. Le propriétaire ne peut alors pas vendre son bien à l'acheteur initialement prévu.