Comment faire quand l'autre ne veut pas vendre ?

Si les co-indivisaires souhaitent conserver le bien indivis après la succession, il est d’usage d’établir une convention d’indivision. Cette dernière permet d’établir des règles de jouissance du bien et ainsi faciliter les rapports entre les propriétaires. Pour avoir une vraie valeur juridique, cette convention doit, impérativement, être consignée par un notaire. Celle-ci permet donc de faciliter l’entretien et la gestion du bien. Il faut savoir que tous les indivisaires ont l’obligation de s’acquitter des charges relatives à l’indivision. La vente d’une maison ou d’un appartement en indivision est très encadrée. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leur quote-part, et qui est déterminée selon que le bien soit un héritage ou un achat en commun.

Pour vendre un bien indivis si les autres indivisaires ne veulent pas vendre, il arrive parfois que certains propriétaires indivis souhaitent vendre le bien indivis. Cela peut arriver par exemple en raison d’une mésentente, d’un désaccord sur la gestion du bien, ou encore lorsque l’un des indivisaires a besoin de liquidités. Toutefois, il arrive que la vente d’un bien immobilier indivis soit rendue compliquée en raison de l’opposition de l’un des co-indivisaires. En effet, en principe, pour vendre un bien indivis, le principe de l’unanimité prévaut, il faut donc l’accord de chaque propriétaires. Ainsi, un indivisaire ne peut pas prendre seul la décision de vendre le bien sans l’accord des autres propriétaires. Tous les indivisaires devront donc se mettre d’accord sur le prix de vente. Or, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Ainsi, il existe plusieurs moyens pour sortir d’une situation d’indivision malgré le refus des autres indivisaires de vendre le bien. Tout d’abord, en raison des risques de blocage, il est tout de même possible, dans certaines situations, de vendre un bien immobilier indivis malgré le refus des autres indivisaires. Pour ce faire, les indivisaires désireux de mettre en vente le bien doivent exprimer leur volonté devant notaire. Le notaire aura ensuite un mois pour indiquer aux autres indivisaires, par huissier, l’intention de vendre. Ces derniers auront alors trois mois pour répondre. S’ils sont d’accord, la vente pourra avoir lieu. S’ils ne sont pas d’accord, le notaire dressera alors un procès-verbal de difficulté, les indivisaires désireux de vendre le bien pourront alors saisir le tribunal judiciaire. En effet, le juge peut autoriser des indivisaires, lorsqu’ils sont titulaires d’au moins deux tiers des parts, à passer seuls un acte pour lequel le consentement de tous les indivisaires serait nécessaire lorsque leur refus met en péril l’intérêt commun, ou bien en cas d’urgence. La vente ainsi autorisée par le tribunal pourra alors se faire aux enchères, et le montant récolté sera réparti entre les indivisaires à proportion de leur quotes-parts, déduction faite de frais de justice. Par ailleurs, il sera également possible de vendre sa soulte d’indivision à un tiers ou à un ou plusieurs co-indivisaire.

Il existe plusieurs procédures pour sortir de l’indivision et récupérer sa part. L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d’autres indivisaires. Les indivisaires ont alors l’obligation d’informer celui ou ceux qui n’ont pas pris part à la décision. S’il s’avère que l’indivisaire refuse toute vente ou sortie amiable de l’indivision, il faudra recourir à la procédure contentieuse qui est la suivante. Le ou les indivisaires devront choisir un notaire qui notifiera le projet d’intention de vendre à tous les indivisaires. Tout indivisaire pourra faire opposition à la vente ou au partage, dans le délai de 3 mois qui suit la notification. Passé ce délai, les indivisaires qui souhaiteront vendre devront assigner le récalcitrant devant le tribunal judiciaire. La vente s’effectuera par la licitation, c’est-à-dire par vente aux enchères publiques. Il est nécessaire de souligner que la licitation n’est accordée qu’en cas de réel blocage. L’article 815-9 du Code civil permet à chaque indivisaire d’user et de jouir des biens indivis, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Cet article permet à un indivisaire de saisir le tribunal aux fins de demande d’expulsion d’un coindivisaire occupant sans droit ni titre un immeuble indivis. La jurisprudence a notamment considéré que le défaut d’entretien du bien, le refus de vendre d’un coindivisaire sans raison et l’entrave à la procédure de licitation, constituait un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.