Comment vendre une maison en indivision quand l'autre ne veut pas ?

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. La première solution, c’est à l’amiable, vous vendez vos parts à l’autre héritier, donc s’il est d’accord et qu’il a les moyens, il vous rachète votre part. Il existe aussi une solution contentieuse, c’est-à-dire qu’il va falloir passer devant le juge, mais tout va dépendre alors des notions de 'péril' sur le bien et de nécessité. S’il y a une menace pour l’intérêt commun, le juge peut intervenir et faire procéder à la vente forcée du bien indivis. Enfin, il est possible de vendre ses parts à un tiers, à quelqu’un qui est totalement extérieur à l’indivision. Il y a des conditions, notamment d’avoir informé l’autre héritier parce qu’il a un droit de préemption, mais s’il ne l’exerce pas et que vous trouvez quelqu’un d’intéressé, c’est possible. Il y a même des sociétés qui proposent de racheter les parts indivises, mais soyez vigilants, parce qu’évidemment ce sont des sociétés d’investisseurs à la recherche de bonnes affaires, donc le prix proposé ne sera peut-être pas à la hauteur. Autre solution : s’il y a plus de deux indivisaires, la règle pour la vente est l’unanimité. Cependant, l'unanimité n'est pas nécessaire en cas de vente par le tribunal sur demande d'indivisaires ayant au moins deux tiers des droits.

Il existe plusieurs procédures pour sortir de l’indivision et récupérer sa part. L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d’autres indivisaires. Les indivisaires ont alors l’obligation d’informer celui ou ceux qui n’ont pas pris part à la décision. S’il s’avère que l’indivisaire refuse toute vente ou sortie amiable de l’indivision, il faudra recourir à la procédure contentieuse qui est la suivante. Le ou les indivisaires devront choisir un notaire qui notifiera le projet d’intention de vendre à tous les indivisaires. Tout indivisaire pourra faire opposition à la vente ou au partage, dans le délai de 3 mois qui suit la notification. Passé ce délai, les indivisaires qui souhaiteront vendre devront assigner le récalcitrant devant le tribunal judiciaire. La vente s’effectuera par la licitation, c’est-à-dire par vente aux enchères publiques. La licitation judiciaire interviendra également si elle est demandée lorsque le Notaire désigné n’aura pas réussi à mettre d’accord les parties. Le bien sera ensuite vendu aux enchères judiciaires. Une fois le bien vendu, le juge désignera un notaire pour réaliser les opérations de partage. Les sommes qui en seront retirées seront portées à l’actif à partager et seront utilisées pour payer les dettes et charges de l’indivision. L’article 1686 du Code civil définit la licitation comme étant la vente aux enchères judiciaire d’un bien indivis non-partageable en nature, en vue d’en répartir le prix entre coindivisaires. Une fois la vente ordonnée, le juge décidera de la mise à prix ainsi que les conditions de la vente. L’adjudicataire signera l’acte de vente. A l’issue de l’adjudication, un délai de 10 jours s’ouvre durant lequel toute personne peut faire une surenchère. A l’expiration du délai, l’adjudicataire consigne le montant de la vente entre les mains du notaire afin d’être réparti entre les coindivisaires en fonction de leurs droits. La vente ou la licitation d’un bien occupé peut être compliquée et va faire baisser considérablement le prix de vente. L’article 815-9 du Code civil permet à chaque indivisaire d’user et de jouir des biens indivis, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Cet article permet à un indivisaire de saisir le tribunal aux fins de demande d’expulsion d’un coindivisaire occupant sans droit ni titre un immeuble indivis. Pour que l’expulsion soit ordonnée, il faudra réussir à prouver que le coindivisaire occupe le bien privativement les lieux. Il faudra également justifier qu’il existe un trouble manifestement illicite. La jurisprudence a notamment considéré que le défaut d’entretien du bien, le refus de vendre d’un coindivisaire sans raison et l’entrave à la procédure de licitation, constituait un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.