Qui paie les charges d'un bien en indivision ?

Les propriétaires doivent s’occuper du bien afin de le maintenir en état. On appelle les membres de l’indivision les indivisaires. Etre en indivision signifie être propriétaire à plusieurs d’un même bien sans que l’on puisse déterminer qui est propriétaire de quelle partie. Le régime de l’indivision peut être choisi ou subi. Les propriétaires doivent s’occuper du bien afin de le maintenir en état.

Concernant les frais et charges portant sur le bien indivis, par principe, chaque indivisaire doit y participer. En effet, les charges liées à l’entretien et à la conservation du bien constituent une dette générale de l’indivision et doit donc être supportée par tous les indivisaires. Ces dépenses doivent être remboursée, quelle que soit leur importance. Ainsi, chaque indivisaire doit participer aux différents paiements à proportions de leurs droits, c’est-à-dire selon leur quotes-parts d’indivision. Si toutefois l’un des indivisaires participe seul au paiement des frais et charges, il pourra se retourner contre ses coindivisaires afin de leur demander le remboursement d’une partie de ces frais en fonction de leurs parts. Cela est également valable pour les impôts relatifs au bien, et notamment pour la taxe foncière. La Cour de cassation a récemment rappelé que le règlement de la taxe d’habitation, qui est une dépense de conservation, doit être supporté par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Enfin, il convient de préciser que lorsque le bien est occupé par l’un des indivisaires, les dépenses d’entretien seront généralement à sa seule charge.

Le principe est que chaque indivisaire doit participer au paiement des factures qui ont a trait à la conservation ou à l’entretien nécessaire du bien indivision, à hauteur de ses droits dans l’indivision, à savoir de sa quote-part. Par exemple, si la quote-part d’un indivisaire est de 25%, il doit procéder au paiement desdits factures à hauteur de 25%. Il convient de distinguer le paiement des factures correspondant à des dépenses qui sont nécessaires à la conservation du bien en indivision, de celles qui ne sont pas indispensables : dépenses somptuaires, travaux d’embellissement, factures correspondant à une occupation du bien, etc. Si l’un des indivisaires est seul à payer les factures en indivision, celui-ci peut avancer les frais et demander ultérieurement aux coindivisaires le remboursement à hauteur de leur quote-part. A défaut d’accord de l’indivisaire sur le paiement des factures en indivision, celui qui a payé les factures pourra faire appel à un Avocat pour faire saisir le tribunal judiciaire d’une demande de remboursement. Le seul fait qu’il ne les ait pas approuvées ne le dispense pas d’en prendre sa part dès lors qu’il s’agit de frais nécessaires à la conservation de l’immeuble, ce qui lui profite autant qu’aux autres indivisaires. Vérifier si les charges sont liées à l’administration, la conservation ou l’amélioration des biens indivis, car elles doivent être supportées par tous les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Confirmer si une charge personnelle doit être assumée uniquement par l’indivisaire concerné. Analyser si des dettes ont été contractées pendant l’indivision et s’assurer qu’elles sont réparties entre les indivisaires sur la base de leurs droits respectifs. Garantir une répartition équitable des charges et dettes en fonction des droits dans l’indivision. Confirmer que les dettes de l’indivision sont réparties proportionnellement aux droits de chaque indivisaire dans l’indivision. S’assurer que les créanciers de l’indivision peuvent poursuivre chaque indivisaire uniquement à hauteur de sa part. Examiner si les indivisaires peuvent convenir d’une répartition différente pour certains types de charges.

Chacun d'eux doit payer sa part. Chaque indivisaire doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Les indivisaires ne sont pas solidaires face à cette dette. Il n'est pas possible d'exiger de l'un d'eux le paiement de la totalité de la taxe. Chaque héritier doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Si un héritier paie la totalité de la taxe foncière, il pourra demander le remboursement de leur part aux autres héritiers. C'est en principe l'usufruitier qui paie la taxe foncière. Cependant, l’usufruitier et les nus-propriétaires peuvent trouver un accord différent. L'usufruitier a l'usage du bien et en reçoit les revenus s'il est loué. C'est normalement l'usufruitier qui paie la taxe foncière. Le notaire qui règle la succession peut payer la totalité de la taxe foncière, avec l'accord de chacun des héritiers, et si les héritiers l'autorisent à prélever sur l'argent disponible de la succession.